09.01.2017

Ipoteka va sud: agar bank sudga da'vo qilsa nima qilish kerak?

Afsuski, ipoteka kreditini bergan kredit tashkiloti uni sud orqali qaytarishni talab qiladigan holatlar kam uchraydi. M16-Consulting kompaniyasining ipoteka bo'yicha yuristlari har yili bunday holatlar ko'payib borayotganini ta'kidlashadi: agar 5-7 yil oldin bu kamdan-kam hollarda bo'lsa, bugungi kunda ipoteka ishlari muntazam ravishda sudda ko'rib chiqiladi.

Materialda, agar bank allaqachon sud jarayonini boshlagan bo'lsa, qarzdorning qanday istiqbollari borligini va harbiy ipoteka sudlari qanday tugashini ko'rib chiqamiz.

Nimani bilishingiz kerak?

Keling, kredit tashkilotlari o'ta og'ir holatlarda muammolarni sud orqali hal qilishni afzal ko'rishidan boshlaylik. Dastlab, bank, albatta, qarzdor bilan muzokaralar olib borishga va murosaga kelishga harakat qiladi.

Da'vo arizasi berishdan oldin, qarz beruvchi qarz oluvchiga o'z niyatlari haqida ogohlantirish yuboradi, ulardan moliyaviy majburiyatlarini eslab qolishlarini so'raydi. Agar qarzdor hujjatga javob bermasa, bank sudga murojaat qiladi. Va ipoteka bo'yicha advokatlarning ta'kidlashicha, ko'p hollarda sud da'vo talablarini qondirib, kredit tashkilotining tomonini oladi.

Suddan keyin kvartirani saqlab qolish mumkinmi?

Darhol shuni ta'kidlaymizki, agar bank sizdan ipoteka qarzini "yo'q qilish" uchun sud organlariga murojaat qilgan bo'lsa, u holda siz kvartira bilan xayrlashishingiz mumkin, chunki u kredit uchun garov sifatida ishlaydi. Ish natijasida yashash maydoni bankka borish kafolatlanadi.

Shunda sudda o'z huquqlaringizni himoya qilishga arziydimi, sizningcha? Javob: Albatta bunga arziydi! Ish jarayonida nafaqat mulkning taqdiri, balki jarimalar, jarimalar va umumiy qarz miqdori ham hisobga olinadi. Va agar siz o'z huquqlaringiz uchun kurashmasangiz, unda ish natijasida siz nafaqat uyingizni yo'qotasiz, balki bankdan ham qarzdor bo'lasiz.

Buni ipoteka bo'yicha advokatsiz qila olasizmi?

Agar siz uy-joy qonunchiligini yaxshi bilsangiz, engishingiz mumkin. Agar siz huquqshunoslik bo'yicha etarli bilimga ega bo'lmasangiz, unda ijobiy natijaga erishish deyarli mumkin emas. Professional siz uchun foydali sud qaroriga erishishi yoki bank bilan kelishuv bitimini tuzishga hissa qo'shishi mumkin.

Ko'pincha bank garov sifatida kvartirani tanlashda sotib olish vaqtida tegishli bo'lgan qiymatni ko'rsatishini eslatib o'tmaslik mumkin emas. Ya'ni, agar bitimdan keyin bir necha yil o'tgan bo'lsa va kvartira narxi o'sgan bo'lsa, siz bu farqni yo'qotasiz va uni qarzni to'lash uchun ishlatib bo'lmaydi. Bunday holda, advokat sud jarayonini kechiktirishga yordam beradi va bu vaqtda siz kvartirani bozor qiymatida sotib oladigan odamni topishingiz mumkin.

Agar siz hali ham sud zalida mutaxassis yordamisiz qilmoqchi bo'lsangiz, hech bo'lmaganda ipoteka bo'yicha advokatning maslahatidan foydalaning. U ish materiallarini, eng muhimi, da'vo arizasida ko'rsatilgan bank talablarini o'rganadi va sizning aniq ishingizda nima qilish mumkinligini aytib beradi.

Nimaga bahslashish mumkin?

Ish jarayonida sizdan talab qilinadigan summalar bahsli bo'ladi. Bu qarzning miqdori, kechiktirilganlik uchun jarimalar va hatto da'vo bo'yicha to'lovni to'lash uchun kompensatsiya.

Birinchi qadam qarzni qayta hisoblash bo'ladi. Da'vodagi jazolar haqiqiy jazolardan bir necha o'n minglab oshib ketgan holatlar kam uchraydi. Bu beparvolik yoki qasddan aldash natijasimi, aniq aytish mumkin emas, ammo siz tovon miqdorini kamaytirishni talab qilishingiz mumkin.

Keyinchalik, advokat ipoteka shartnomasining haqiqiy shartlari bank tomonidan da'voda ko'rsatilgan shartlarga to'g'ri keladimi yoki yo'qligini tekshiradi: kredit miqdori, to'lov muddati, to'lovlar miqdori va hatto to'lovlar amalga oshirilgan kunlar. . Agar nomuvofiqliklar aniqlansa, bu sizga bank oldidagi moliyaviy majburiyatlar miqdorini sezilarli darajada kamaytirishga yordam beradi.

Sudda ipotekani taqsimlash

E'tibor bering, bank ipoteka kvartirasini qarzni shakllantirishga ulgurmagan taqdirda ham olib qo'yishi mumkin, ammo birgalikda qarz oluvchilar - turmush o'rtoqlar nikohni buzishga qaror qilishgan.

Bunday holda, kredit tashkiloti jarayonda uchinchi shaxs sifatida ishtirok etadi va agar sobiq turmush o'rtoqlar qarzni to'lashiga ishonch bo'lmasa, garovni qaytarishni talab qilishi mumkin. Shu bilan birga, qolgan qarzni, hatto mulk olib qo'yilgan bo'lsa ham, to'lash kerak bo'ladi.

Harbiy ipoteka bo'yicha nizolar

Yaxshi xabar shundaki, harbiy ipoteka bo'lsa, kvartirani saqlash imkoniyati ancha yuqori. Sudlar ofitserlarni chiqarib yuborish talabida banklar bilan uchrashishni istamaydi. Biroq, bu qarzdorga jarima yoki kompensatsiya undirilishi mumkin emas degani emas.

Harbiy ipoteka bo'yicha yuristlarning fikricha, ko'pincha nizolar qonundagi bo'shliqlar tufayli yuzaga keladi. Harbiy ipoteka to'g'risidagi qonun hujjatlarining nomukammalligi quyidagi sabablarga ko'ra da'volarning paydo bo'lishiga olib keladi:

• Armiyadan bo'shatish va natijada jamg'arib boriladigan ipoteka tizimining reestridan chiqarib tashlash. Bu nizolarning eng keng tarqalgan sababidir, chunki ishdan bo'shatish sabablaridan qat'i nazar, harbiylar imtiyozli kreditlar olish huquqini yo'qotadi.
• Erta tugatish. Bunday holda, muammo shundaki, ofitser xizmat paytida to'plangan mablag'larini yo'qotadi, ya'ni u o'z cho'ntagidan kredit bo'yicha keyingi to'lovlarni amalga oshirishga majburdir.
• Qarindoshlarning huquqlari. Xodim vafot etgan yoki bedarak yo‘qolgan deb e’lon qilingan hollarda uning oila a’zolari u yig‘gan mablag‘larni tasarruf etish huquqini sudda isbotlashlari shart.

Biroq, banklar sudning hamdardligi amaldorlar tomonida ekanligini bilib, bahsli masalalarni tinch yo'l bilan hal qilishga intiladi. Kredit tashkilotining shartlariga rozi bo'lishdan oldin, harbiy ipoteka bo'yicha advokatdan maslahat olish yaxshiroqdir.

Sankt-Peterburgdagi ipoteka bo'yicha advokatlar

M16-Consulting ipoteka ko'chmas mulki bilan ishlashda katta tajribaga ega. Gap shundaki, kompaniya Vyacheslav Malafeevga tegishli M16 ko'chmas mulk agentligining yuridik bo'limidan tashkil topgan va biz dastlab uy-joy nizolariga ixtisoslashgan edik.

Ipoteka kreditlari bo'yicha nizolarni hal qilishda yuristlarimizning yordami sizga undiriladigan tovon miqdorini minimallashtirish va bank bilan qulay shartlarda muzokaralar olib borish imkonini beradi.

1. Sud qaroriga ko'ra 10 yilga to'lash mumkinmi (ipoteka)

1.1. Hurmatli Yekaterina, siz so'rayapsizmi, ipoteka qarzini bo'lib-bo'lib to'lash mumkinmi? Agar siz o'z kuchingizni hisoblamagan bo'lsangiz va kreditga xizmat ko'rsata olmasangiz yoki ba'zi kutilmagan holatlar yuzaga kelgan bo'lsa (masalan: ishni yo'qotish), uni sudga bermaslik va bo'lib-bo'lib to'lash rejasini kelishish uchun bankka murojaat qilish yaxshiroqdir. sudgacha hal qilish bosqichida. Siz bank xodimlariga o'zingizning og'ir ahvolingiz va kredit majburiyatlaringizni to'g'ri bajarishingizga xalaqit beradigan holatlar haqida aytib berishingiz kerak. Agar odamlar oqilona bo'lsa, ular tinglashlari va oldinga borishlari kerak. Nazariy jihatdan, sud jarayoni bosqichida kelishuv bitimini tuzish mumkin, lekin men uni sudga berishni maslahat bermayman, chunki bank butun kreditni muddatidan oldin to'lashni talab qilishi mumkin (qoida tariqasida, bunday shartlar kredit shartnomalarida ko'rsatilgan). , ipoteka (kvartira) predmetini undirib oling va unga qarzingizni to'lash uchun uni oling. Qolgan mablag'lar (qarzingiz miqdori va qarzni undirish uchun yuridik xarajatlarni hisobga olmaganda) bank tomonidan sizga qaytariladi. Bu eng salbiy stsenariy. Shu sababli, men sizga haddan oshmaslikni va bank bilan muammoni tinch yo'l bilan hal qilishga harakat qilishni maslahat beraman.

Bu so'z Rossiyada yaqinda jahon standartlari bo'yicha modaga aylandi. Rivojlangan mamlakatlarda ko'chmas mulk bozori uzoq vaqtdan beri ipoteka kreditlari bilan mustahkam bog'langan. Rossiyada ipoteka fuqarolarning uylariga faqat 15 - 20 yil oldin kirgan. Dastlab, ipoteka masalalari faqat Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksi va Rossiya Federatsiyasining 1992 yil 29 maydagi 2872-1-sonli "Garov to'g'risida" gi qonuni va faqat olti yil o'tgach, 1998 yil 16 iyuldagi N Federal qonuni bilan tartibga solingan. 102-FZ "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni (keyingi o'rinlarda - "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuni) qabul qilindi, uning normalari ipoteka shartnomasini tuzishda fuqarolik-huquqiy munosabatlar taraflari tomonidan boshqariladi.

IN zamonaviy sharoitlar kredit mablag'lari bilan sotib olingan ommaviy, ipoteka nizolarining ma'lum bir amaliyoti rivojlandi. Kredit va ipoteka munosabatlari taraflari sudda nima haqida bahslashadilar? Sud qanday qarorlar qabul qiladi? Va bu boradagi sud amaliyotini tahlil qilish asosida qanday xulosalar chiqarish mumkin? Keling, tijorat ko'chmas mulk ipotekalari, korporativ ipotekalar masalalariga kirmasdan, shuningdek, garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni oddiy undirib olishni nizo sifatida qabul qilmasdan, ipoteka uy-joylari atrofidagi nizolarni batafsil ko'rib chiqaylik. bahsli masalalar yoki nuanslar.

Allaqachon yo'qolgan garovni undirish bo'yicha nizolar

Bahsning mohiyati: garov uzoq vaqtdan beri yo'qolgan yoki garovga qo'yilgan mulkdan nafaqaga chiqqan va bank garovga qo'yilgan mol-mulkni undirishni talab qiladi. Bu bank jamoasi shartnoma muddati davomida bir necha marta o'zgargan va kvartiradan og'irlik olib tashlanganligini tasdiqlovchi hujjatlar bankda yo'qolgan hollarda mumkin. Va bank tomonidan bunday qadam uchun hech qanday sabablar yo'q edi.

Qonun ustuvorligi garovga ko'ra, garov bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor (garovga oluvchi) qarzdor ushbu majburiyatni bajarmagan taqdirda, garovga qo'yilgan mol-mulk qiymatidan, asosan, boshqa kreditorlardan qoniqtirish huquqiga ega. ushbu mulkka egalik qiluvchi shaxs (garovga qo'yuvchi), qonunda belgilangan istisnolardan tashqari (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 1-qismi).

Garovga qo'yilgan mol-mulkdan garovga oluvchining (kreditorning) talablarini qondirish uchun undirish garov bilan ta'minlangan majburiyat qarzdor tomonidan bajarilmagan yoki lozim darajada bajarilmagan taqdirda undirilishi mumkin. Agar garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish uchun belgilangan sanada u bajarilmasa, garov predmetini undirib olish huquqiga ega bo'ladi, qonun hujjatlarida yoki shartnomada nazarda tutilgan hollar bundan mustasno. huquq keyinroq paydo bo'ladi yoki qonunga ko'ra, undirish muddatidan oldin amalga oshirilishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 348-moddasi 1-qismi).

Sud pozitsiyasi: bank talabiga binoan undirish faqat qaror qabul qilingan paytda garov predmeti bo'lgan mol-mulkka nisbatan qo'llanilishi mumkin. Agar mulk allaqachon garovdan chiqqan bo'lsa, ipoteka shartnomasi allaqachon bekor qilingan bo'lsa va Rosreestrdagi ipoteka yozuvi bekor qilingan bo'lsa (xususan, garovga qo'yuvchi va garovga oluvchining birgalikdagi arizasi asosida), u holda qonuniy asoslar. San'at qoidalariga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasida qarzdorning garovdan ozod qilingan mol-mulkini undirish huquqi yo'q.

Case Study: bank qaytarilmagan kredit bo'yicha qarz miqdorini undirish va garovga qo'yilgan kvartirani undirish talabi bilan sudga murojaat qildi. Sud bankning qarzni undirish bo'yicha da'volarini qanoatlantirdi. Va u buning uchun asoslar yo'qligi sababli mulkni undirishdan bosh tortdi. Taqdim etilgan dalillar asosida, shuningdek huquqlarning yagona davlat reestridan ko'chirma asosida. Ko'chmas mulk va u bilan tuzilgan bitimlar (keyingi o'rinlarda - USRR yoki Rosreestr), sud qaror qabul qilish vaqtida bahsli kvartira uchinchi shaxslarning huquqlari bilan yuklanmagan degan xulosaga keldi. Binobarin, uni garovga qo'yilgan mulk sifatida undirib bo'lmaydi (Buryatiya Respublikasi Oliy sudining 03.06.2013 yildagi 33-1265-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori).

Xulosa: Rosreestrda ipoteka rekordini to'lash sababidan qat'i nazar, garov tugatilgan deb hisoblanadi va uni undirib bo'lmaydi.

Ipoteka to'lovini to'lash va kreditni to'lash bo'yicha nizolar

Bahsning mohiyati: qarz oluvchi - jismoniy. shaxs o'zidan ssuda bo'yicha qarz summasini undirish to'g'risidagi ishni ko'rayotgan sudga ipoteka to'lovini qaytarish to'g'risidagi hujjatlarni taqdim etadi. Va San'atga havola bilan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 352-moddasi va San'at. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 25-moddasida u bitim bo'yicha barcha majburiyatlarini bajarganligini da'vo qiladi, shuning uchun qarz oluvchi (garovga oluvchi) va kreditorning (garovga oluvchi) qo'shma bayonoti bilan og'irlik olib tashlandi.

Qonun ustuvorligi: san'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 352-moddasida garov bekor qilinadi:

1) garov bilan ta'minlangan majburiyatning bekor qilinishi bilan;

2) garovga qo'yuvchining iltimosiga binoan, agar garovni muddatidan oldin bekor qilishni talab qilish uchun asoslar mavjud bo'lsa (garovga oluvchi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 343-moddasi 1-bandida ko'rsatilgan majburiyatlarni qo'pol ravishda buzgan taqdirda:

• garovga qo‘yuvchining hisobidan garovga qo‘yilgan mol-mulkni yo‘qotish va shikastlanish xavfidan to‘liq qiymatida sug‘urta qilish, agar mol-mulkning umumiy qiymati garov bilan ta’minlangan da’vo summasidan ortiq bo‘lsa – summadan kam bo‘lmagan miqdorda sug‘urta qilish; da'voning;
• garovga qo'yilgan mol-mulkning saqlanishini ta'minlash, shu jumladan uni uchinchi shaxslarning tajovuzlari va da'volaridan himoya qilish uchun zarur choralarni ko'rish;
• garovga qo'yilgan mol-mulkning yo'qolishi yoki shikastlanishi tahdidi to'g'risida ikkinchi tomonni darhol xabardor qilish);

3) garovga qo‘yilgan narsa yo‘q qilingan yoki garovga qo‘yilgan huquq tugatilgan taqdirda, agar garovga qo‘yuvchi garov predmetini oqilona muddatda tiklash yoki uni boshqa tenglashtirilgan mol-mulk bilan almashtirish huquqidan foydalanmagan bo‘lsa, agar qonun hujjatlarida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo‘lmasa. shartnoma (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 345-moddasi 2-bandi);

4) garovga qo‘yilgan mol-mulk qonun hujjatlarida belgilangan tartibda garovga oluvchining talablarini qondirish maqsadida sotilganda (sotilganda), shuningdek uni sotish imkonsiz bo‘lib qolganda.

"Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 25-moddasi ipotekani tugatishni ro'yxatdan o'tkazish tartibini belgilaydi:

1. Ro'yxatga olish organi uchtadan birini oladi mumkin bo'lgan hujjatlar:

ipoteka egasining bayonoti;

garovga oluvchi va garovga oluvchining birgalikdagi arizasi;

ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning to'liq bajarilishi to'g'risida ipoteka garovi egasining eslatmasi yoki sudning, hakamlik sudining ipotekani tugatish to'g'risidagi qarorini o'z ichiga olgan ipoteka obligatsiyasini bir vaqtning o'zida taqdim etish bilan garovga qo'yuvchining arizasi.

Ipoteka kreditini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi arizani qaytarib olish uchun boshqa hujjatlar talab qilinmaydi.

2. Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni amalga oshiruvchi organ yuqorida ko'rsatilgan hujjatlardan biri olingan kundan boshlab uch ish kuni ichida SSSRda ipoteka ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi yozuvni qaytarib oladi.

Sud pozitsiyasi: har ikki tomon tomonidan ipoteka shartnomasini bekor qilish bo'yicha harakatlarni amalga oshirish apriori kredit majburiyatlarining bekor qilinishini anglatmaydi. Qarz oluvchining kredit bo'yicha qarzi yo'qligi va ipoteka to'lovini to'lash uchun asoslar mavjudligi to'g'risidagi bankning xati qarz oluvchining bank oldidagi majburiyatlarini bajarganligining etarli dalili emas.

Amaliyotdan misol: shov-shuvli ish faqat apellyatsiya bosqichida tugadi. Birinchidan, birinchi instansiya sudi vakolatli shaxs tomonidan imzolangan bankning qarzdorning kredit bo‘yicha qarzi yo‘qligi to‘g‘risidagi xatini o‘rganib chiqib, bu qarz oluvchining bank oldidagi ipoteka krediti bo‘yicha qarzi yo‘qligini to‘liq tasdiqladi, deb hisobladi. . Bank qarz oluvchi bilan birgalikda Rosreestrga ipoteka rekordini qaytarib olish uchun ariza berganligini hisobga olib, sud nihoyat bu xulosaga ishonch hosil qildi. Va faqat yuqori sud ishda xuddi shu dalillar bilan qarama-qarshi xulosaga keldi: tomonlar garov shartnomasini avtomatik ravishda bekor qilishni anglatmaydigan ipoteka shartnomasini bekor qilishga qaror qilishlari mumkin. qaysi xulosaga keldi. Sud hisob-kitoblarni amalga oshirib, qarz oluvchidan kredit shartnomasi bo'yicha qarz miqdorini undirdi, bankdan Rosreestrga ilgari taqdim etilgan ushbu qarzning yo'qligi to'g'risida rasmiy xat mavjudligiga qaramay. Shu bilan birga, sud xatning qarzni to'lashning etarli dalili emasligini ta'kidladi. Shunday qilib, faqat moliyaviy hujjatlar (hisob-kitob hisoboti, kredit buyurtmalari va boshqa hujjatlar) qarzning yo'qligini tasdiqlashga qodir (Moskva shahar sudining 08.05.2013 yildagi N 11-16851-sonli shahar fayli uchun apellyatsiya qarori).

Xulosa: ipoteka rekordini majburiyatlarni bajarmasdan to'lash mumkin. Biroq, bu qarz oluvchini kredit bo'yicha qarzni to'lashdan ozod qilmaydi.

O'zgartirilgan garov predmeti bo'yicha jarima solishning qonuniyligi to'g'risidagi nizolar

Bahsning mohiyati: garovga oluvchi - kredit bo'yicha qarzni to'lamagan shaxs, ipoteka shartnomasi muddati davomida garovga qo'yilgan mol-mulkning holati o'zgargan (garovga qo'yilgan uyning maydoni uzaytirilganligi sababli) va tegishli o'zgarishlar kiritilgan deb hisoblaydi. ipoteka shartnomasi bo'yicha tuzilmagan bo'lsa, ipoteka shartnomasi haqiqiy emasligi sababli allaqachon yangi bo'lgan mol-mulkni undirish.

Qonun ustuvorligi: san'atga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 76-moddasi, turar-joy binosini qurish uchun kredit yoki maqsadli ssuda berishda ipoteka shartnomasida majburiyatni tugallanmagan qurilish va garovga qo'yuvchiga tegishli materiallar va jihozlar bilan ta'minlash nazarda tutilishi mumkin. qurilish uchun. Agar ko'rsatilgan bino rekonstruksiya qilingan bo'lsa, xuddi shu normaga binoan, ipoteka shartnomasi unga hech qanday o'zgartirish va qo'shimchalar kiritilmagan holda, qurilgan turar-joy binosiga ham taalluqlidir.

Sud pozitsiyasi: sud Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2005 yil 28 yanvardagi 90-sonli "Ko'rib chiqish amaliyotiga sharh" axborot xatida berilgan tushuntirishlarni hisobga olgan holda "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuniga amal qiladi. ipoteka shartnomasi bilan bog'liq nizolar hakamlik sudlari tomonidan." Ushbu tushuntirishlarga ko'ra, ipoteka shartnomasining amal qilish muddati davomida ipoteka predmetining o'zgarishi garov predmetining na jismoniy, na huquqiy o'limini anglatmaydi, bu bandlar ma'nosida. 3-bet, 1-modda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 352-moddasi garovning bekor qilinishiga olib keladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi ham, "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuni ham ipoteka shartnomasining kuchini saqlab qolish uchun unga ipoteka predmetining tavsifi va uni baholash bo'yicha o'zgartirishlar kiritishni va ushbu o'zgarishlarni ro'yxatdan o'tkazishni talab qilmaydi. .

San'at ma'nosida. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 76-moddasi, ipoteka shartnomasi, uning predmeti qurilayotgan turar-joy binosi bo'lgan, ipoteka predmetini tavsiflash va uni baholash nuqtai nazaridan unga hech qanday o'zgartirish va qo'shimchalar kiritmasdan va bunday o'zgartirish va qo'shimchalarni ro'yxatdan o'tkazmasdan. , tugallangan turar-joy binosiga tegishli.

Case Study: fuqaro, tomonlar ipoteka shartnomasini ro'yxatdan o'tkazgan majburiyatlarni ta'minlash uchun bank bilan kredit shartnomasini tuzgan - garov ikki qavatli uy u joylashgan yer bilan birga. Shartnomaning uzoq muddati davomida qarz oluvchi-garovga oluvchi binoni qo'shdi va shu bilan uyning maydonini oshirdi. Qurilish faoliyati natijasida garov predmeti sezilarli darajada o'zgardi. Qayta tiklash vaqti kelganida Pul va garovni undirish (qarz oluvchi kreditni to'lash bo'yicha o'z majburiyatlarini bajarmaganidan so'ng), fuqaro - mulk egasi ipoteka shartnomasi endi haqiqiy emasligini ta'kidlay boshladi, chunki garov uzoq vaqt oldin o'zgargan. o‘zgarishlar ro‘yxatga olindi. Ipoteka shartnomasiga hech qanday o'zgartirish kiritilmagan. Sud yuqoridagi pozitsiyadan kelib chiqib, garovga qo'yilgan mulk egasining aldanishlariga qo'shilmadi. Va bankning da'vosi qanoatlantirildi, to'lanmagan kredit summasi undirildi va uyni er uchastkasi bilan undirib oldi (Sankt-Peterburq tumanini aniqlash.

Xulosa: garov predmetini shartnomaning amal qilish muddati davomida ipoteka shartnomasiga tegishli o'zgartirishlar kiritmasdan o'zgartirish bunday shartnomani haqiqiy emas deb hisoblamaydi va o'zgartirilgan garov predmetini kelgusida undirib qo'yishga to'sqinlik qilmaydi.

Yagona uy-joyni garovga qo'yish. maxsus holatlar. Kechiktirish.

Bahsning mohiyati: garovga qo'yuvchi, odamlarning yagona uy-joyini undirib bo'lmaydi, deb hisoblaydi. Ayniqsa, agar ipoteka uyida yashovchi shaxs o'ta kasal bo'lsa. Yoki yashash - voyaga etmagan bola.

Qonun ustuvorligi: 1-qism Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksining 446-moddasida qarzdor fuqaroga tegishli bo'lgan turar-joy binolari (ularning qismlari) bo'yicha ijro hujjatlari bo'yicha undirishni taqiqlaydi, agar qarzdor fuqaro va uning oila a'zolari uchun uning mulkida birga yashaydigan bo'lsa. faqat doimiy yashash uchun mos bo'lgan binolar. Bundan istisno - bu ipoteka predmeti bo'lgan uy-joy. U ipoteka to'g'risidagi qonun hujjatlariga muvofiq undirib olinishi mumkin.

San'atning 1-qismiga binoan. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 78-moddasi garovga oluvchi tomonidan garovga qo'yilgan uy yoki kvartirani undirib olish va ushbu mulkni sotish garovga qo'yuvchi va bunday uy yoki kvartirada yashovchi boshqa shaxslar tomonidan ulardan foydalanish huquqini bekor qilish uchun asos bo'ladi. agar bunday uy yoki kvartira bank yoki boshqa kredit muassasasi yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan sotib olish yoki qurish uchun berilgan kredit yoki maqsadli ssudaning qaytarilishini ta'minlash uchun qonunga muvofiq ipoteka shartnomasi yoki ipoteka bo'yicha garovga qo'yilgan bo'lsa. bunday yoki boshqa turar-joy uylari yoki kvartiralari, ularning kapital ta'mirlash yoki boshqa ajralmas obodonlashtirish, shuningdek, turar-joy yoki kvartira sotib olish yoki qurish uchun ilgari berilgan kredit yoki kreditni to'lash. Garovga qo'yilgan uy-joyni sotish tartibi xuddi shu moddada nazarda tutilgan. 78 FZ "Ipoteka to'g'risida". Ipoteka uyida yashovchi shaxslarni ko'chirish tartibi San'at bilan tartibga solinadi. 02.10.2007 yildagi 229-FZ-sonli "Ijro protsesslari to'g'risida" Federal qonunining 107-moddasi.

Sud pozitsiyasi: qonun ipoteka shartnomasi bo'yicha garov sifatida taqdim etilgan har qanday uy-joyni, shu jumladan yagona uy-joyni undirishga ruxsat beradi. Uy-joyda ro'yxatdan o'tgan shaxslarning shaxsi bilan qonun undirishni hech qanday tarzda bog'lamaydi. Qonun shuningdek, turar-joy binolarida ro'yxatdan o'tgan barcha shaxslarni ko'chirishga ruxsat beradi. Ammo ishning o'ziga xos holatlarini hisobga olgan holda, manfaatdor shaxslarning tegishli arizasi bo'lsa, sud hukmni ijro etishni kechiktirishi mumkin. Masalan, ko'chirish qarorlari.

Case Study: o'g'li o'zini tadbirkorlik sohasida sinab ko'rishga qaror qilib, bankdan kredit oldi. Va garov sifatida u ota-onasi bilan birga yashaydigan kvartirani taqdim etdi. Ota-onalar bunga qarshi emas edi. Baxtsiz qarz oluvchi kreditni to'lamaganida va bank uni qaytarishni talab qila boshlaganda, shuningdek, ipotekani undirishni boshlaganida, o'g'il ham, uning ota-onasi ham sudda so'zga chiqib, garovga qo'yilgan kvartira ularning yagona uyi ekanligini isbotlay boshladilar. . Bundan tashqari, bu vaqt ichida voyaga etmagan bola ro'yxatga olingan va kvartirada joylashgan bo'lib, unga qarz oluvchining ota-onasi vasiylik huquqini bergan. Bu holatlarning barchasi sudga nafaqat qarz oluvchidan kredit summasini undiribgina qolmay, balki faqat ushbu uy-joyni undirib qo'yishga to'sqinlik qilmadi. Va yuqori instantsiya ushbu qarorni qonuniy va asosli deb hisobladi (Saratov viloyat sudining 08.09.2011 yildagi 33-4014-sonli kassatsiya ajrimi).

Qayta tiklash undirildi, binolar kim oshdi savdosida sotilmadi va garovga qo'yuvchi-bank Rosreestrda tegishli hujjatlarni rasmiylashtirib, uni balansga qabul qildi. Va shundan keyingina o'g'ilni, uning ota-onasini va qo'riqlanadigan voyaga etmagan bolani haqiqiy ko'chirish navbati keldi.

Bunday vaziyatda yagona ijobiy narsa ko'chirish to'g'risidagi sud qarori ijrosini kechiktirish edi: kassatsiya instantsiyasida garov predmetini undirish to'g'risidagi ishda, shuningdek, yagona uy-joydan ko'chirish to'g'risidagi ishda yutqazib, ko'chirilgan odamlar. ipoteka uy-joy sudga yana murojaat qildi, lekin sud qarori ijrosini kechiktirish to'g'risida ariza bilan. Qo'llab-quvvatlash uchun ular qarz oluvchining kvartirada yashovchi qarindoshlaridan biri saraton kasalligi bilan og'ir kasal bo'lganligi va uni tashish uning o'limiga olib kelishi mumkinligi haqida ma'lumotnomalar taqdim etdi. Sud imtiyozlarga ega bo'lib, ko'chirishni 1,5 yilga kechiktirdi, lekin qarz oluvchini har biriga kamida 5000 rubl to'lashga majbur qildi. kredit qarzi hisobiga oyiga qarz va, albatta, barcha kommunal xizmatlarni to'lash. Keyinchalik, bank ham sud qarorida ko'rsatilganidek, kvartirada yana 1 yil yashashga ruxsat berib, nochor odamlar bilan uchrashdi. Odamlarga yangi yashash joyini izlash uchun imkoniyat va vaqt berish.

Ammo odamlar bunga ko‘nikib qolishdi... Va baribir kechikishlar (hujjatlangan!) oxirida sud ijrochisi xizmati yordamida uydan chiqarib yuborilgach, ular dovdirab qolishdi: “Bank hammamizni yashashimizga ruxsat berolmadimi? hayotimiz shu yerdami?" Ma'lumot uchun: o'sha paytda qarz oluvchining ota-onasi taxminan 65 yoshda, qarz oluvchining o'zi - 40 yoshda va palatadagi bola - 14 yoshda edi. Bank qancha vaqt kutishi kerak edi? Yarim asr yoki undan ko'pmi?

Ma'lumot uchun: ushbu holat (ishni ko'rib chiqish muddatini hisobga olgan holda) besh yildan ortiq davom etdi. Oxir-oqibat, bank kvartirani sotib, muvaffaqiyatsiz tadbirkorning qarzini "yopib qo'ydi".

Mulk va qarzlarni taqsimlash

Bahsning mohiyati: turmush o'rtoqlar bir marta birgalikda qarz olishgan, birgalikda uni to'lashni garov sifatida ta'minlashgan qo'shma mulk- kvartiralar yoki uylar. Va hatto bitta turmush o'rtog'i barcha operatsiyalarda taraf sifatida ishtirok etgan bo'lsa ham, muhim emas va rozilik faqat boshqasidan so'ralgan, bu hujjatlashtirilgan. Ajralishdan keyin hech bir turmush o'rtog'i boshqasiga pul to'lashni xohlamadi. Ikkala (yoki turmush o'rtoqlardan biri) sudga murojaat qilgan qarzni bo'lishishni xohlashdi. Bundan tashqari, fuqarolardan ajralish paytida turmush o'rtog'iga ajratilgan mulk sifatidagi kvartiradagi er-xotindan birining ulushini undirmasliklari so'raladi.

Qonun ustuvorligi: 1-qism Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 391-moddasi qarzdorga o'z qarzini faqat kreditorning roziligi bilan boshqa shaxsga o'tkazishga ruxsat beradi. Shunday qilib, agar kreditor rozi bo'lsa, sud qarzni turmush o'rtoqlar o'rtasida taqsimlashi mumkin. Agar rozi bo'lmasangiz, bu sodir bo'lmaydi. Garchi amalda mavjud bo'lsa-da turli xil variantlar qarorlar, shu jumladan qonunning ushbu qoidasini hisobga olmagan qarorlar (Qarang: Oltoy viloyat sudining 2013 yil 12 noyabrdagi 33-9286 / 2013-sonli apellyatsiya qarori).

San'atning 2-qismiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Oila kodeksining 45-moddasi (bundan buyon matnda RF FK deb yuritiladi), yig'im er-xotinning umumiy majburiyatlari uchun, shuningdek, turmush o'rtoqlardan birining majburiyatlari uchun er-xotinning umumiy mulkiga undiriladi. agar sud er-xotindan birining majburiyatlari bo'yicha olingan hamma narsa oila ehtiyojlari uchun ishlatilganligini aniqlagan bo'lsa. Ushbu mol-mulk etarli bo'lmagan taqdirda, er-xotinlar ko'rsatilgan majburiyatlar bo'yicha ularning har birining mol-mulki bilan birgalikda javobgar bo'ladilar.

Banklarning pozitsiyasi: nazariy jihatdan qarzlarni bo'lish mumkinligiga qaramay, 100 ta bankdan deyarli 100% hollarda qarzlarning bo'linishiga qarshi. Va buning tushuntirishi bor: ular o'zlarining qarz oluvchisini vijdonli (yoki unchalik yaxshi emas) bilishadi. Ularning munosabatlari allaqachon hujjatlashtirilgan. Kredit qaytarilmagan taqdirda bank undirish uchun asoslar va huquqlarga ega. Fuqarolik qonunchiligida imzolanmagan kredit shartnomasi (yangi qarz oluvchi bilan) bo'yicha qarzni to'lash majburiyatini yuklash, shuningdek, sud qarori natijasida tuzilgan yangi qarz oluvchini qarzni imzolashga majburlash mexanizmi nazarda tutilmagan. sud muhokamasidan oldin turmush o'rtoqlar birgalikda sarflagan pulni haqiqatda olmasdan kelishuv.

Sud pozitsiyasi: kreditor bankning pozitsiyasini hisobga olgan holda, ipoteka krediti bo'yicha qarzlarni haqiqiy taqsimlashning murakkabligini hisobga olgan holda, sudlar ko'p hollarda vaziyatni quyidagicha hal qiladilar: nikohni bekor qilgunga qadar barcha ilgari bajarilgan kredit majburiyatlariga tegmasdan. , sud kredit shartnomasi bo'yicha to'lanishi kerak bo'lgan qoldiq miqdorini belgilaydi. Shuningdek, u ipoteka kreditlarini baholaydi. Keyin, agar ko'chmas mulk naturada bo'linmasa, u uni boshqa turmush o'rtog'iga sud tomonidan belgilangan miqdorda o'ziga tegishli bo'lgan ulushni to'lash majburiyatini qo'yib, turmush o'rtoqlardan biriga beradi. Qarz oluvchi kredit bo'yicha barcha majburiyatlarni qoldiradi va ikkinchi turmush o'rtog'i har oy qarz oluvchi bo'lib qolgan turmush o'rtog'iga kredit to'lovi miqdorining 1/2 qismini to'lashi shart. Agar er-xotinning xohishi bo'lsa, ular o'rtasida almashilgan summalar to'g'risidagi ma'lumotlar hisobdan chiqarilishi mumkin. Agar turmush o'rtoqlar kredit bo'yicha birgalikda qarz oluvchilar sifatida harakat qilsalar, ular kredit majburiyatlari bo'yicha birgalikda va alohida javobgar bo'ladilar. Bu ish bo'yicha sudning qarori deyarli bir xil.

Sud San'at qoidalariga asoslanib, kvartirani undirib qo'yadi. "Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunning 50, 54 va 78-moddalari, buning ma'nosida garovga oluvchi ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilgan mol-mulkni ushbu mulk hisobidan boshqa sabablarga ko'ra yuzaga kelgan da'volarni qondirish uchun undirish huquqiga ega. ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning bajarilishi yoki lozim darajada bajarilmaganligi. Sudlar ta'kidlashicha, umumiy qarzlardagi ulushlarni aniqlashda qarzni taqsimlash va qarzdorni majburiyatda almashtirish amalga oshirilmaydi, ya'ni. qarzning sobiq turmush o'rtoqlari o'rtasida bo'linishi munosabati bilan kredit shartnomasining o'zi o'zgarmadi. Er-xotinning har birining umumiy qarzdagi ulushini aniqlash faqat sobiq turmush o'rtog'ining boshqa turmush o'rtog'iga bunday qarzni to'lash uchun qilgan xarajatlarining bir qismini qoplash majburiyatini belgilaydi. Garovga qo'yilgan kvartirada ulushni ajratish ham sudning butun kvartirani undirish huquqiga ta'sir qilmaydi.

Case Study: kreditor sudga kredit shartnomasi, ipoteka va da'volarning asosliligini tasdiqlovchi boshqa hujjatlarni taqdim etgan holda, ssuda bo'yicha to'lanmagan qarzni undirish va garovga qo'yilgan uy-joyni (qonunga ko'ra ipoteka) undirish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qilgan. Sud sudning ilgari chiqarilgan hal qiluv qarori bilan javobgarlarning yuqoridagi kredit shartnomasi bo‘yicha qarzlarini bo‘lish to‘g‘risidagi vajlarini qabul qilmasdan, da’voni qanoatlantirdi. Sud tuman sudining qarori bilan uchta birgalikda qarz oluvchining kredit shartnomasi bo'yicha qarzlari haqiqatan ham teng ulushlarga bo'linganligini aniqladi. Shu bilan birga, sud kreditor qarzdorlarni almashtirishga yoki qarzdorlar tarkibini o'zgartirishga va shu bilan qarzni boshqa qarzdorlarga o'tkazishga rozilik bermaganligini aniqladi. Shu bilan birga, sudga ilgari birgalikda qarz oluvchilardan uchtasi kredit shartnomasi shartlarini o'zgartirish, kredit shartnomasiga qo'shimcha bitim tuzish majburiyatini yuklash talablari bilan murojaat qilgan, ammo qarorlarda ko'rsatilgan talablar sudlar qanoatlantirilmagan. Sudlarning umumiy qarzdagi ulushni taqsimlashni to'g'ri tushunish va ssudani to'lash majburiyatlarini o'zgarishsiz saqlab qolish bo'yicha pozitsiyasini hisobga olgan holda, sud hal qiluv qarorida sudlanuvchilarning kreditor oldidagi majburiyatlarini hamjihatlik sifatida ko'rsatdi. -qarz oluvchilar ular o'rtasida tuzilgan kredit shartnomasida belgilangan miqdorda mavjud bo'lishda davom etadilar. Sud, shuningdek, sudlanuvchilarning garovga qo'yilgan kvartira undirish amalga oshirilgunga qadar qarz oluvchilar bilan birgalikda umumiy mulkda bo'lganligi haqidagi vajlarini ham qabul qilmadi, chunki mol-mulkni taqsimlashda ularning har biriga ulush ajratilgan. garovga qo'yilgan kvartirada. Yuqoridagi xulosalardan kelib chiqqan holda, sud birgalikda qarz oluvchilarning nikohi tugatilganiga va ular o'rtasida mol-mulk va bank oldidagi umumiy qarzdagi ulushga bo'linganligiga qaramay, ulardan kredit summasini birdamlikda undirib oldi va undirib oldi. kvartirani ipoteka bilan ta'minlangan garov sifatida. Va kvartiradagi ulushlarni birgalikda qarz oluvchilarning har biriga taqsimlash bunga to'sqinlik qilmadi (Barnaulning Leninskiy tuman sudining qarori). Oltoy o'lkasi 09.03.2013 yil; Oltoy viloyat sudining 2013 yil 12 noyabrdagi 33-9286/2013-sonli apellyatsiya qarori).

Xulosa: qarzni bo'lish faqat bankning roziligi bilan mumkin. Ammo ajralgan er-xotinlarning qarzlari bo'lingan taqdirda ham, ularning bank oldidagi majburiyatlari o'zgarmaydi, faqat har birining umumiy qarzdagi ulushi aniqlanadi. Ipotekadagi uy-joydagi ulushni ajratish ham bankning garov predmetini undirib olish huquqiga ta'sir qilmaydi.

2014 yil oxirida rublning qadrsizlanishi dollardagi ipoteka egalarini o'ta og'ir ahvolga solib qo'ydi. Bir necha oy ichida rublda oylik to'lovlar miqdori taxminan ikki baravar oshdi. 2015 yil 23 yanvarda Rossiya Banki 01-41-2 / 423-sonli "Xorijiy valyutadagi uy-joy ipoteka kreditlarini qayta tuzish to'g'risida" gi rasmiy xatini e'lon qildi.

Ushbu xat kredit tashkilotlariga 2015 yil 1 yanvargacha ushbu majburiyatlarni o'z zimmasiga olgan ipoteka qarz oluvchilari bilan ishlash bo'yicha tavsiyalar beradi. Ushbu maktubga muvofiq, "moliya bozorida kredit va valyuta risklari darajasi oshgani sababli" banklarga uy-joy ipoteka kreditlarini qayta tuzish, shu jumladan kredit valyutasini rus rubliga konvertatsiya qilish imkoniyatini ko'rib chiqish tavsiya etiladi.

Qayta tuzilishni amalga oshirishda tavsiyalarning mohiyati ikkita qoidaga asoslanadi. Birinchidan, banklar rasmiy kursdan foydalanishga da'vat etiladi xorijiy valyuta rublga 2014 yil 1 oktyabr holatiga ko'ra. Belgilangan sanada bu kurs bir dollar uchun 39,3836 rublni, yevro uchun esa 49,9817 rublni tashkil etdi. Ikkinchidan, banklar kredit tashkilotlari tomonidan rublda berilgan uy-joy ipoteka kreditlari bo'yicha stavkalarga mos keladigan stavkalarni qo'llashlari shart. Banklarga shartnoma shartlariga muvofiq qarzni sud orqali undirish niyatida bo‘lsa, xuddi shunday shartlarni qo‘llash tavsiya etilgani alohida e’tiborga molik.

Mazkur xat e’lon qilinishi munosabati bilan chet el valyutasida ipoteka kreditiga ega bo‘lgan qarz oluvchilar unga murojaat qilib, tegishli ariza bilan bankka murojaat qilish imkoniyatiga ega. Katta ehtimol bilan, qayta qurish mavjud kredit shartnomasiga qo'shimcha kelishuv sifatida rasmiylashtirilishi mumkin, shuning uchun qarzdorlarga yangi kredit yuki yuklanmaydi. Vaholanki, valyuta kurslarining tebranishidan sezilarli foyda ko‘rgan banklar o‘z imtiyozlaridan osonlikcha voz kechishi dargumon. Buni matnda ifodalash mumkin qo'shimcha kelishuv qarz oluvchining ahvolini yomonlashtiradigan ko'plab aqlli bandlar kiritilishi mumkin. Shu sababli, ushbu tadbirga hamrohlik qilish uchun kredit advokatining xizmatlaridan foydalanishingizni qat'iy tavsiya qilamiz.

Moliyaviy institutlar nisbatan yaqinda uy-joy kreditlarini to'lash uchun kredit berishni boshladilar. Hatto bugungi kunda ham har bir yirik bank ipoteka kreditlarini qayta moliyalash bo'yicha xizmatlar ko'rsatmaydi. Ayni paytda, bunday kredit mahsulotlari ortiqcha to'lov miqdorini kamaytirish yoki oddiygina qarzni to'lashning muayyan shartlarini o'zgartirishni xohlaydigan rossiyalik qarz oluvchilar orasida talabga ega. Shu bilan birga, ularning ko'pchiligi ipoteka bo'yicha kreditlashning barcha tafsilotlari va xususiyatlarini bilishmaydi. Va kreditni qayta moliyalash, ayniqsa maqsadli, juda murakkab jarayon.

Banklarning shartlari va talablari

Qarz olingan mablag'lar bilan sotib olingan ko'chmas mulk har doim asosiy ta'minot sifatida ishlaydi. Shunday qilib, ipoteka uy-joyi dastlabki qarz beruvchiga garovga qo'yiladi, u o'z navbatida, qarz oluvchiga berilgan barcha pullarni olgandan keyingina tegishli og'irlikni olib tashlaydi. Ayni paytda, ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish jarayonining tafsilotlariga asoslanib, qarz boshqa bank bilan yangi shartnoma tuzilgandan keyin to'lanadi. Va ikkinchi kreditor ham qarz oluvchi kreditga sotib olgan ko'chmas mulk shaklida garovga muhtoj. Va bu erda asosiy qiyinchilik - yangi ipoteka va ipoteka uy-joyini qanday olish mumkin, agar u hali ham joriy kredit uchun xavfsizlik mavzusi bo'lsa? Ushbu muammoni hal qilish uchun ikkita variant mavjud.

1. Qarz oluvchi ikkinchi bankni vaqtinchalik garov bilan ta'minlaydi, uning qiymati beriladigan maqsadli kredit miqdoriga mos keladi. Lekin, agar, albatta, qarz beruvchi bunday shartlarga rozi bo'lsa. Bunday vaziyatda moliya instituti va qarz oluvchi asosiy shartnomaga qo'shimcha ravishda yana bir qo'shimcha shartnoma tuzadilar. Ushbu hujjatda aytilishicha, qarz oluvchi joriy qarzni to'liq to'lagandan so'ng, u olingan ipoteka uchun garov sifatida mol-mulkni garovga qo'yishi shart.
2. Qarzdor birinchi kreditordan qarzning butun summasini olishdan oldin garovga qo'yilgan mol-mulkdan og'irlikni olib tashlashni so'raydi. Mijoz tomonidan firibgarlikka yo'l qo'ymaslik uchun banklar bunday hollarda xulosa qilishadi qo'shimcha shartnoma, bu qarz oluvchining yangi bitimni amalga oshirgandan so'ng ipoteka kreditini to'lashini ko'rsatadi. Shuni ta'kidlash kerakki, bu variant kamroq tarqalgan, chunki bir nechta kreditorlar kafolatsiz qolishga rozi bo'lishadi.

Uy-joy kreditini qayta moliyalash qanday amalga oshiriladi?

Muayyan dasturni tanlashga kelsak, bu masalada qarz oluvchi birinchi navbatda kredit mahsulotining narxiga, ya'ni stavkaga e'tibor beradi. Bundan tashqari, ko'pchilik to'lov muddati yoki to'lov sxemasi kabi boshqa parametrlarni o'zgartirish uchun yangi uy kreditini oladi. Ammo, ipotekani qayta moliyalashtirish maqsadi qanday bo'lishidan qat'i nazar, bu jarayon har doim standart rejaga muvofiq bir xil tarzda sodir bo'ladi. Shunday qilib, qayta moliyalash quyidagilardan iborat:

1. Qarzdor birinchi kreditor bilan unga hali to'lanmagan to'liq summani, shuningdek to'langan qarz miqdorini aniqlaydi. Ushbu moliyaviy hisobotda amalga oshirilgan barcha to'lovlarning aniq soni ko'rsatilishi kerak.
2. Yangi ipoteka krediti uchun ariza berish. Shunisi e'tiborga loyiqki, ba'zi banklarda siz onlayn tarzda qayta moliyalash uchun ariza topshirishingiz mumkin - moliya institutining rasmiy veb-saytida.
3. Kredit bo'limi arizani ma'qullaganida, qarz oluvchi unga yangi ipoteka kreditini berishga rozi bo'lgan moliya muassasasiga barcha kerakli hujjatlarni taqdim etadi. Ushbu ro'yxatga birinchi bankdan olingan moliyaviy hisobot kiradi.
4. Qarz oluvchi tomonidan taqdim etilgan hujjatlar va ma'lumotlar to'liq tekshirilgandan so'ng, shartnoma tuziladi. Pul mablag'larini olish bo'yicha operatsiyaning asosiy hujjati qayta moliyalashtirishning barcha tafsilotlari hal qilinganda imzolanadi.
5. Ipoteka shartnomasi tuzilgandan so'ng, bank o'z mijozining qarzini oldingi kreditorning hisob raqamiga kerakli miqdorni o'tkazish yo'li bilan to'laydi. Shu paytdan boshlab qarz oluvchi boshqa moliya institutiga qarzdor bo'ladi.

Eslash kerak bo'lgan narsalar

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirishni boshlashdan oldin, ijobiy va salbiy tomonlarini ko'rib chiqishga arziydi. Xususan, yangi maqsadli kredit olishdan mumkin bo'lgan foydani hisoblash maqsadga muvofiqdir. Agar qayta moliyalashdan keyin ortiqcha to'lov miqdori biroz kamaysa - 2% dan ko'p bo'lmasa, unda ko'p foyda bo'lmaydi. Bundan tashqari, ipoteka dasturini ko'rib chiqishda nafaqat tariflarga, balki to'lov sxemasiga ham e'tibor qaratish lozim. Axir, kredit mahsulotining yakuniy qiymati ham qarzning qanday to'lovlar to'lanishiga bog'liq - differentsial yoki annuitet. Agar qayta moliyalashtirishning asosiy maqsadi naqd kreditni to'lash muddatini o'zgartirish bo'lsa, unda bunday tartibning maqsadga muvofiqligini ko'rib chiqishga arziydi.

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish turli hujjatlarni to'plash va qayta ishlash uchun juda ko'p vaqtni talab qiladi. Bundan tashqari, vaqtinchalik garovni baholash kabi barcha qo'shimcha xarajatlar, qarz oluvchi o'z-o'zidan to'laydi.

Ipoteka - bu Rossiyada uy-joy sotib olishning keng tarqalgan usuli. Hamma ham ko'chmas mulkni to'liq narxda sotib ololmaydi.

Kvartira yoki uyga ega bo'lish istagi vaziyatni oqilona baholashga imkon bermaydi, buning natijasida qarz oluvchi o'z imkoniyatlarini noto'g'ri baholaydi. Bu salbiy oqibatlarga olib keladi - qarzni to'lay olmaslik, kredit tarixining yomonlashishi. Shu sababli, xizmat paydo bo'ldi - qayta moliyalash ipoteka krediti. Moskvada qanday amalga oshiriladi va qaysi banklar eng qulay shart-sharoitlarni ta'minlaydi, biz bundan keyin muhokama qilamiz.

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish nima?

Rossiyada ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish yangi ipoteka krediti hisobiga kredit xarajatlarining kamayishi hisoblanadi, sharoitlar yaxshiroq va foydaliroq bo'lganda. Ushbu kredit mavjud ipotekani muddatidan oldin to'lash imkonini beradi. Dasturdan foydalanish boshqa banklarda kredit shartlari yanada qulayroq bo'lgan taqdirda taqdim etiladi. Bu inqirozdan keyin foiz stavkalarining pasayishi bilan ham mumkin.

Bundan tashqari, qarz oluvchi to'lovlarni amalga oshirish juda qiyin bo'lgan va moliyaviy bosimni kamaytirishni xohlasa, Rossiyada kreditlash bo'yicha ipoteka krediti dasturidan foydalanishga qaror qiladi. Bunday vaziyatda boshqa turdagi iste'mol kreditini berish mutlaqo nolga teng, chunki banklar mijozning keyingi to'lovlariga ishonchlari komil emas. Shuning uchun bu dastur yagona yechimga aylanadi.

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish va qayta qurish o'rtasidagi farq nima?

Rossiyada ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish ko'pincha qayta qurish bilan aralashtiriladi. Bu banklardagi turli xizmatlardir, garchi ular kredit bo'yicha qarzni to'lashda qiyinchiliklar yuzaga kelganda foydalaniladi. Farqi nimada? Qayta moliyalashtirish yangi shartnomaning bajarilishi bilan tavsiflanadi, uning yordamida eskisi o'chiriladi. Qayta qurish bilan bu ehtiyoj paydo bo'lmaydi. Asosiy ipoteka krediti pastroq to'lov miqdoriga aylantirilmoqda. Shu bilan birga, shartnoma saqlanib qoladi, unga ma'lum o'zgartirishlar kiritiladi.

Qayta moliyalashtirish nafaqat to'lovlarni amalga oshirishning imkoni yo'qligi sababli, balki ipoteka foizlarini kamaytirish istagi bilan bog'liq holda har qanday bankda amalga oshirilishi mumkin.

Qayta tuzilishdan faqat ipoteka krediti olingan asosiy bankda foydalanishga ruxsat beriladi. Agar mijozda kechikishlar bo'lsa, bunday dasturni mijozga emas, balki bankka taklif qilish kerak. Buning uchun yaxshi sabablar talab qilinadi, masalan, ishdan bo'shatish, tug'ruq ta'tillari, nogironlik.

Afzalliklari va kamchiliklari

Albatta, uy-joy kreditlarini qayta moliyalashtirishning ko'plab afzalliklari bor, ularning asosiysi ortiqcha to'lovni kamaytirish imkoniyatidir.

Bir qator boshqa afzalliklar mavjud, masalan:

• oylik to'lovlarni qisqartirishni va to'lov muddatini ko'paytirishni o'z ichiga olgan to'lov jadvalini o'zgartirish;
• bir vaqtning o'zida bir nechta kreditlarni to'lash;
• valyutani o'zgartirish imkoniyati;
• maqsadli bo'lmagan iste'mol krediti olish sharti bilan kvartirani garovdan olib qo'yish.

Kamchiliklarga quyidagilar kiradi:

• hujjatlarni yig'ish va to'g'ri dasturni tanlashning uzoq jarayoni;
• 13% soliq chegirmasi saqlanib qolgan.

Rossiyada ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirishning kamchiliklardan ko'ra ko'proq afzalliklari bor, shuning uchun tanlashda to'g'ri dastur tejash imkoniyati mavjud.

Suv osti toshlari

Ipoteka kreditini qayta moliyalashda qanday tuzoqlarni topish mumkin? Rossiya banklaridagi boshqa takliflarda bo'lgani kabi, bu erda ham e'tibor berish kerak bo'lgan tuzoqlar bo'lishi mumkin.

Birinchisi, qarz oluvchiga asosiy qarz beruvchining roziligi kerak bo'ladi. Buning uchun, birinchi navbatda, kredit shartnomasi shartlarini ko'rib chiqish kerak. Unda muddatidan oldin to'lash to'g'risidagi band bo'lishi kerak. Agar u yo'q bo'lsa, unda siz dasturdan foydalana olmaysiz. Bu, shuningdek, bankning roziligini ko'rsatadi, nima uchun bir qator jarimalar qayta moliyalashning afzalliklari bilan bir-biriga mos kelishi mumkin.

Ikkinchi tuzoq yangi kreditorning sodiqligi bo'lishi kerak, u olingan uy-joy krediti bo'yicha qarzlarni qoplashi mumkin. Yangi qarz beruvchiga qarz oluvchining to'lov qobiliyatini, shuningdek, bunday garovning likvidligini tasdiqlovchi hujjat kerak bo'ladi.

Bularning barchasi bilan ushbu dasturni amalga oshirish uchun birlamchi kredit shartnomasi, muddatidan ilgari muddatidan oldin toʻlash uchun kredit shartnomasi, qarzni toʻlash muddati yoʻqligi toʻgʻrisidagi maʼlumotnoma, ipoteka kreditini toʻlash jadvali, birlamchi bankning ipoteka kreditini muddatidan oldin toʻlash uchun ruxsatnomasi kabi qoʻshimcha hujjatlar talab qilinadi.

Moskvadagi qaysi banklar ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish uchun eng yaxshi sharoitlarni taklif qiladi?

Moskvada qayta moliyalashning afzalliklaridan foydalanish uchun ma'lum talablarga rioya qilish kerak. Qarz oluvchining yoshi 18 yosh. Foiz stavkasi 13,5%.

Dasturni bajarish uchun sizga kerak bo'ladi:

• shaharning mavjud banklari orasidan eng yaxshi takliflarni tanlash;
• xizmat uchun so'rov yuborish;
• shartnoma imzolash.

Bitta bank muvaffaqiyatsizlikka uchragan taqdirda, boshqasiga murojaat qilish mumkin. 2017 yilda VTB 24, Sberbank, Citibank, Alfa-Bank, Raiffeisenbank uy-joy kreditlari uchun eng yaxshi shartlarni taqdim etadi.

Sberbank

Sberbank kreditlash va qayta moliyalashtirish uchun yaxshi sharoitlarni ta'minlagan holda mamlakatdagi eng yirik hisoblanadi. Ayni paytda foiz stavkasi 13,9% ni tashkil etadi va bu qarz oluvchi xizmatni olishni istagan davrga bog'liq. Bu 3 oydan 5 yilgacha davom etadi.

Miqdorda cheklovlar mavjud. Moskvada u 1 million rubldan oshmaydi. Sberbankda davlat xizmatchilari, shuningdek, davlat sektorida ishlaydigan xodimlar uchun maxsus sharoitlar mavjud. Bundan tashqari, bank boshqa moliya institutiga tegishli bo'lishingizdan qat'i nazar, bir vaqtning o'zida 5 tagacha kreditni to'lash imkonini beradi.

VTB 24

Eng yaxshi qayta moliyalash shartlarini VTB 24 dan ham olish mumkin. Bu erda foiz stavkasi 13,9 dan 15% gacha. Bunday holda, to'lov muddati ham 5 yildan ortiq bo'lishi mumkin emas. Biroq, foyda 3 million rublga etishi mumkin bo'lgan kreditlashning mumkin bo'lgan miqdorida kuzatiladi. VTB 24-da juda qulay xizmat kredit ta'tilidir, uni uchta to'lovni amalga oshirgandan so'ng olish mumkin.

Raiffeisenbank

Bugungi kunda, mamlakatdagi iqtisodiy vaziyat eng qulay emas, ipoteka kreditlash stavkalari, shuningdek, boshqa bank dasturlari uchun, tez o'sishni boshladi. Ammo mamlakatimizning ayrim fuqarolari zudlik bilan uy-joyga muhtoj ekanliklari sababli, ularning qiladigan ishlari qolmagan va ular banklarning joriy davr uchun eng foydali takliflariga rozi bo'lishadi. Shartnoma imzolangandan so'ng, qarz oluvchilar to'lov miqdorini kamaytirishning barcha usullarini izlay boshlaydilar. Bu erda ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish dasturi keladi. Ushbu dastur tobora ommalashib bormoqda. Lekin ipoteka kreditini qayta moliyalash aynan nima?

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish nima?

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish - bu qarz oluvchining mavjud ipoteka qarzini to'lash uchun yangi kredit olish tartibi. Majburiy talab shundan iboratki, yangi kredit olish shartlari allaqachon olingan ipoteka krediti shartlaridan ko'ra qulayroq bo'lishi kerak.

Odatda, qarz oluvchilar boshqa banklardan yaxshi kredit takliflari va jozibador yillik foiz stavkalarini topsalar, qayta moliyalashga intilishadi.

Shuningdek, qarz oluvchi, agar bank qayta qurish tartibini o'tkazishdan bosh tortgan bo'lsa, qayta moliyalash tartibiga murojaat qiladi (qiyin davrda qarz oluvchining banki shartnomadagi ba'zi shartlarni yanada qulayroqlarga o'zgartirishni taklif qiladigan protsedura).

Maslahat: Agar sizning ipoteka shartlari etarli darajada qulay emas deb hisoblasangiz, vaqti-vaqti bilan boshqa banklarning kredit takliflarini tekshiring.

Qayta moliyalash tartibida qandaydir foyda bormi?

Agar biron-bir bankdan ko'proq narsani topishga muvaffaq bo'lsangiz (odatda yaxshi takliflarni VTB, Sberbank kabi yirik banklardan topish mumkin), unda bu tartib shubhasiz foydali bo'ladi. Bu foiz stavkasini o'zgartirish, oylik to'lovni va ortiqcha to'lovni kamaytirish uchun chiqadi.

Agar yaxshiroq kredit taklifi topilmasa, bu tartib butun ma'nosini yo'qotadi.

Maslahat: Agar siz harbiy bo'lsangiz va undan foydalanish imkoniyati bo'lsa, bu imkoniyatni qo'ldan boy bermang.

Xuddi shu narsa, agar iloji bo'lsa, onalik kapitalini tasarruf etish huquqiga ega bo'lgan ota-onalarga ham tegishli.

Ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish uchun nima kerak?

Afsuski, bugungi kunda ham, ipoteka kreditini qayta moliyalashtirishning mashhurligiga qaramay, bir nechta banklar ushbu dasturdan foydalanish imkoniyatini taklif qilishadi. Ko'pgina banklar bunday tartib-qoidalarni o'tkazish orqali ular katta tavakkalchilikni o'z zimmalariga olishlariga ishonishadi, shuning uchun ular ushbu protsedura uchun murojaat qilgan qarz oluvchining daromad darajasini tekshirishga juda mas'uliyat bilan yondashadilar.

Moliyaviy institutlar qarz oluvchining kredit tarixini to'liq tekshiradilar. Agar ular o'zlariga yoqmagan narsani topsalar, qarz oluvchiga ipoteka kreditini qayta moliyalash rad etiladi.

Qarz oluvchining qayta moliyalashtirishga rozi bo'lishi uchun uning birorta ham kechiktirilgan to'lovi bo'lmasligi kerak. Shuningdek, qarz oluvchi bankka mavjud qarz va barchasi bo'yicha shartnoma taqdim etishga majburdir Kerakli hujjatlar yangi ipoteka uchun.

Bundan tashqari, mavjud ipoteka krediti 20 oydan ko'proq vaqt oldin berilgan bo'lishi shart.

2016 yilda VTB24 da ipotekani qayta moliyalash

VTB24 Rossiya Federatsiyasining eng yirik banklaridan biridir. Ushbu bank o'z mijozlariga 2016 yilda qayta moliyalashtirish uchun qanday shartlarni taklif qiladi?

Qayta moliyalashtirish uchun ariza topshirgandan so'ng, bank 5 kun ichida o'z qarorini e'lon qilishni va'da qiladi. Qarz oluvchi harakat qilishi va bankni moliyaviy ahvoli yomonlashayotganiga ishontirishi kerak.

VTB24 juda qulay shartlarni taklif qiladi. Masalan, ularning darajasi 13,5% dan boshlanadi. Kreditning maksimal miqdori taxminan 5 000 000 rublni tashkil qiladi. Qarz muddatidan oldin to'lanishi mumkin.

Agar siz hayron bo'lsangiz - u holda VTB24 bilan bog'lanishingiz kerak, ular sizga taklif qilishadi Rossiya Federatsiyasi- Sberbank. Narxlar 13,75% dan boshlanadi. Qo'shimcha ma'lumotlar va ro'yxat