Pytanie o realność sprzedaży mieszkania zakupionego na kredyt hipoteczny jest palącym problemem dla dużej liczby kredytobiorców hipotecznych. I w tym przypadku mówimy przede wszystkim o tych klientach banku, którzy doświadczają trudności finansowych w obsłudze zaciągniętego wcześniej kredytu. Istnieją jednak inne kategorie pożyczkobiorców, którzy również poważnie rozważają możliwość zawarcia takiej transakcji.
W każdym razie sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką w nowoczesnych warunkach jest całkiem możliwa. Należy jednak wziąć pod uwagę kilka istotnych cech takiej transakcji finansowej, z których główną jest obowiązkowa zgoda banku.
Możliwe powody sprzedaży
W praktyce decyzję o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym można podjąć z jednego z następujących powodów:
- Pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy. W takiej sytuacji pożyczkobiorca ma trudności z obsługą zaciągniętych zobowiązań kredytowych, co może skutkować utratą zarówno obciążonego hipoteką majątku, jak i dokonanych wcześniej płatności. W tym przypadku chęć klienta banku, aby sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt hipoteczny, staje się całkiem logiczna.
- Sytuacja jest dokładnie odwrotna, gdy kredytobiorca posiada dodatkowe środki finansowe lub chęć zakupu droższego mieszkania. Sytuacja ta nie jest tak rzadka, jak się wydaje. Jednocześnie całkiem możliwe jest zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego, jeśli pozwalają na to dostępne źródła dochodu.
- Chęć kredytobiorcy zarobku na wcześniej udzielonym kredycie hipotecznym. Ubiegając się o kredyt DDU już na wczesnym etapie budowy, często można uzyskać od dewelopera wyjątkowo korzystne warunki zakupu mieszkania w domu w budowie. Przed oddaniem do użytku wartość nieruchomości gwałtownie wzrasta, co w przypadku sprzedaży pozwala nie tylko zwrócić bankowi pożyczone środki, ale także uzyskać bardzo zauważalny zysk. W takim przypadku z reguły zapada decyzja o sprzedaży mieszkania w drodze cesji, co jest transakcją w pełni legalną.
Wzrost kosztów mieszkania pomiędzy etapem kopania dołu a etapem przygotowania nieruchomości do odbioru wynosi według różnych szacunków od 25 do 45%. Oczywiście taki rozrzut cen może budzić poważne zainteresowanie jako źródło całkiem zrozumiałego i przewidywalnego zysku.
Każdy z wymienionych powyżej powodów jest w pełni uzasadnionym argumentem za rozpoczęciem sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. Sfinalizowanie takiej transakcji nie jest jednak tak proste, jak w przypadku sprzedaży zwykłego mieszkania, które nie jest przedmiotem zabezpieczenia. Główną trudnością w takiej sytuacji jest konieczność uzyskania zgody banku.
Dlaczego trudno sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Możemy wyróżnić kilka najważniejszych czynników, których obecność komplikuje transakcję sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. Po pierwsze wymagana jest zgoda banku. Faktem jest, że mieszkanie jest zastawione w instytucji finansowej, więc sprzedaż mieszkania bez spłaty kredytu hipotecznego lub usunięcia obciążenia, co wymaga udziału banku, jest po prostu niemożliwa.
Po drugie, wielu potencjalnych nabywców domu obawia się obciążenia nałożonego na mieszkanie. Ogólnie rzecz biorąc, jest to bardziej czynnik psychologiczny niż ekonomiczny, jednak nierozsądne jest zaprzeczanie jego obecności.
Po trzecie, konieczność stosowania bardziej złożonych schematów realizacji transakcji, obejmujących przygotowanie dodatkowych dokumentów i wieloetapową procedurę płatności. To nie tylko spowalnia transakcję, ale także zwiększa szansę na spotkanie oszustów, którzy często wykorzystują brak znajomości prawa zwykłych obywateli.
Po czwarte, niektórym opcjom sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką towarzyszą dodatkowe koszty, których nie ma w zwykłej transakcji. Na przykład często wymagana jest ponowna wycena nieruchomości, a także uiszczenie opłaty państwowej przy rejestracji kredytu hipotecznego.
W praktyce istnieją cztery główne metody sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. Każdy z nich ma swoje charakterystyczne cechy, jednak wszystkie, z wyjątkiem jednej, wymagają albo zgody banku na transakcję, albo wręcz bezpośredniego udziału specjalistów z instytucji kredytowej w sprzedaży nieruchomości.
Ważny! Za pozytywny moment dla kredytobiorcy należy uznać udział specjalistów banku w przygotowaniu transakcji sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. Faktem jest, że dział prawny większości banków zatrudnia wysoko wykwalifikowanych specjalistów, co nie tylko zmniejsza prawdopodobieństwo błędów przy sporządzaniu dokumentacji, ale także zmniejsza ryzyko spotkania z oszustami.
Metoda nr 1. Wcześniejsza spłata
Standardowy schemat transakcji dla tego typu realizacji wygląda następująco:
- kupujący wpłaca część środków w formie zaliczki;
- sprzedawca spłaca saldo kredytu hipotecznego;
- następnie usuwa obciążenie z mieszkania;
- następnie zostaje zawarta stała umowa sprzedaży, która zostaje oficjalnie zarejestrowana;
- pozostała kwota środków jest wypłacana.
Ten sposób przeprowadzenia transakcji nie wymaga zgody, a zwłaszcza udziału banku, gdyż w procesie jej realizacji kredytobiorca spłaca w całości zobowiązania wobec instytucji kredytowej. Opisany schemat jest jednak w praktyce dość rzadki, gdyż niesie ze sobą poważne ryzyko dla kupującego, który jest zobowiązany do zapłaty znacznej kwoty w formie zaliczki bez żadnych znaczących gwarancji. Dlatego też tę metodę sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką stosuje się z reguły wtedy, gdy saldo kredytu jest niewielkie, a warunki oferowane przez sprzedającego są niezwykle korzystne dla kupującego.
Metoda numer 2. Sprzedaż przez pożyczkobiorcę
Ta opcja sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest znacznie powszechniejsza. Polega na wykonaniu następujących czynności:
- Sporządzenie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży. Najlepszym rozwiązaniem jest, jeśli dokument zostanie sporządzony przez prawników banku. Następnie jest to poświadczane przez notariusza.
Notarialne poświadczenie jest ważnym warunkiem niezbędnym do ochrony praw kupującego. W takim przypadku, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy z transakcją, ma on możliwość skierowania sprawy do sądu i z dużym prawdopodobieństwem wygrania sprawy.
- Środki kupującego podzielone są na dwie części, z których każda jest lokowana albo na akredytywie, albo, co jest znacznie prostsze i wygodniejsze, w dwóch skrytkach depozytowych. Jedna z kwot przeznaczona jest dla banku na spłatę kredytu hipotecznego sprzedającego, a druga bezpośrednio dla kredytobiorcy instytucji kredytowej.
- Usunięcie obciążenia i sporządzenie pełnoprawnej umowy sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku bank i sprzedawca otrzymują środki albo po złożeniu dokumentów do rejestru, albo po zakończeniu rejestracji transakcji.
Opisany schemat jest dość popularny, co tłumaczy się jego względną prostotą i niezawodnością dla wszystkich uczestników transakcji. Dodatkową zaletą jest udział banku, szczególnie jeśli mówimy o poważnej instytucji kredytowej.
Metoda nr 3. Sprzedaż przez bank
W rzeczywistości ten sposób sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest podobny do opisanego powyżej. Jedyną różnicą jest minimalny udział w przygotowaniu i realizacji transakcji kredytowej pożyczkobiorcy. W przeciwnym razie kupujący i pracownik banku wykonują te same czynności. Ta metoda sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest również uważana za dość niezawodną i dlatego jest często stosowana w praktyce.
Metoda numer 4. Sprzedaż zobowiązań dłużnych
Ostatnią braną pod uwagę opcją sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest sprzedaż wierzytelności kredytobiorcy. Organizacją takiej transakcji zajmują się bezpośrednio pracownicy banku, który posiada nieruchomość jako zabezpieczenie.
Tak naprawdę bank wystawia nową umowę kredytu hipotecznego dla innego kredytobiorcy. Jednocześnie oceniana jest także jego wypłacalność, następnie wycena i ubezpieczenie mieszkania, po czym stary kredytobiorca podpisuje umowę o cesji swoich zobowiązań. Bank rejestruje także wszystkie etapy transakcji.
Niezbędne dokumenty do transakcji
Zasadniczą różnicą pomiędzy transakcją sprzedaży mieszkania nabytego pod hipotekę a zwykłą sprzedażą nieruchomości jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dokument ten jest nie tylko podpisywany przez strony, ale także poświadczony notarialnie. Jest to konieczne, aby zmniejszyć ryzyko transakcji dla kupującego, który w przypadku niepowodzenia sprzedaży ma możliwość skierowania sprawy do sądu i duże prawdopodobieństwo wygrania sprawy.
Pozostałe dokumenty, które należy przygotować, aby pomyślnie zarejestrować transakcję mieszkaniem obciążonym hipoteką, nie różnią się od standardowego pakietu dokumentacji i obejmują:
- umowa sprzedaży;
- dokumenty potwierdzające tożsamość i prawa stron;
- paszport techniczny sprzedawanego mieszkania.
- Na etapie sporządzania umowy przedwstępnej wymagane są także dokumenty dotyczące obciążenia mieszkania.
Często zadawane pytania
Operację sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką należy uznać za transakcję złożoną z prawnego punktu widzenia. Poza tym niesie ze sobą dość poważne ryzyko dla każdej ze stron, ale przede wszystkim dla kupującego. Jednak sprzedający również podejmuje dość duże ryzyko, zwłaszcza gdy decyduje się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić drugie. Naturalnie podczas przygotowywania i późniejszej realizacji transakcji jej uczestnicy często zadają dość logiczne pytania.
Sprzedaż mieszkania zakupionego z hipoteką wojskową
Obecne ustawodawstwo w Rosji nie zabrania sprzedaży mieszkania zakupionego w ramach programu hipoteki wojskowej. Obowiązkowym warunkiem zawarcia takiej transakcji jest jednak pełna spłata kredytu zaciągniętego przez personel wojskowy. Wyjaśnia to fakt, że nieruchomość jest zastawiona nie tylko na rzecz banku, ale także Rosvoenipoteki, która w tym przypadku reprezentuje interesy Ministerstwa Obrony.
Fakt. Konieczność sprzedaży mieszkania zakupionego z hipoteką wojskową pojawia się w różnych przypadkach. Na przykład, gdy żołnierz zostaje przeniesiony do innej jednostki wojskowej.
Ważną cechą sprzedaży mieszkania zakupionego w ramach programu hipoteki wojskowej jest długotrwała procedura usunięcia obciążenia, co zwiększa ryzyko transakcji dla potencjalnego nabywcy. Wzrost terminów wynika z konieczności koordynacji wszystkich niuansów operacji nie tylko z bankiem, ale także z władzami Rosvoenipoteki. Dlatego najczęściej właściciel domu zmuszony jest zaciągnąć nowy kredyt, zdjąć zabezpieczenie z mieszkania i dopiero wtedy sprzedać nieobciążony już dom, według zwykłego schematu kupna i sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym z kapitałem macierzyńskim
Transakcja sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką i nabytego ze środków kapitału macierzyńskiego ma także kilka cech. Obejmują one:
- Dziecko, przy urodzeniu którego otrzymano zaświadczenie, musi mieć ukończone 3 lata;
- Aby sfinalizować transakcję, musisz uzyskać zgodę władz opiekuńczych;
- Aby wypełnić ten dokument, należy udowodnić, że prawa dziecka nie są naruszane, ponieważ zakupione zostanie nowe mieszkanie.
Tak naprawdę sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, nabytego m.in. za kapitał rodzinny, jest pierwszą częścią transakcji zakupu nowego domu. W tym przypadku możemy mówić zarówno o mieszkaniu w nowym budownictwie, jak i o nieruchomości na rynku wtórnym. W niektórych przypadkach, na przykład po rozwodzie rodziców, sprzedaży mieszkania towarzyszy przelew określonych środków na konto dziecka. W każdym razie kluczowym punktem jego wdrożenia jest zgoda organów opiekuńczych.
Ryzyko przy zakupie/sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką
Każda transakcja dotycząca nieruchomości obciążona przez bank wiąże się ze zwiększonym ryzykiem dotyczącym wszystkich uczestników transakcji. Wynika to z kilku czynników, w szczególności:
- Dłuższa procedura finalizacji transakcji, co wiąże się z koniecznością uprzedniego zdjęcia zabezpieczenia;
- Odmienne interesy stron. Przykładowo głównym celem banku w tym przypadku jest spłata pożyczonych środków i w miarę możliwości utrzymanie planowanego zysku. Co do zasady zadaniem instytucji kredytowej nie jest poszukiwanie najkorzystniejszej dla kredytobiorcy opcji;
- Możliwość napotkania działań oszustów. Skomplikowane transakcje finansowe, zwłaszcza te trwające długo, zawsze budzą zainteresowanie przestępców, którzy wykorzystują słabości takich transakcji.
Jedynym sposobem na ograniczenie ryzyka przy sprzedaży domu obciążonego hipoteką jest poważne potraktowanie przygotowania dokumentów i zachowanie możliwie największej otwartości, zarówno w stosunku do kupujących, jak i banku. W realizację transakcji wskazane jest zaangażowanie doświadczonego pośrednika w handlu nieruchomościami lub obsługi prawnej instytucji kredytowej.
Zapłata podatku od sprzedaży
Jeżeli mieszkanie obciążone hipoteką należało do kredytobiorcy krócej niż 3 lata, w momencie jego sprzedaży konieczne staje się zapłacenie podatku dochodowego. Jego wartość wynosi 13% różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem zakupu mieszkania. Należy pamiętać, że przy późniejszym zakupie nowego mieszkania lub domu prywatnego osoba ma prawo do odliczenia podatku. W takiej sytuacji istnieje duże prawdopodobieństwo, że wpłacone do budżetu środki uda się wówczas zwrócić.
Życie jest pełne różnorodnych wydarzeń, zarówno smutnych, jak i radosnych. Nikt nie jest odporny na nieplanowane powiększenie rodziny, nagłą przeprowadzkę, zwolnienie lub chorobę. Nierzadko zdarzają się sytuacje, w których mieszkanie zakupione na kredyt może przerodzić się w ciężar nie do udźwignięcia. Modne stało się także zarabianie na kredycie hipotecznym. Dlatego wiele osób ma wątpliwości, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką.
Eksperci z grupy agencji MIEL zauważyli zainteresowanie opinii publicznej tym kierunkiem, dlatego przygotowali odpowiedzi na najczęściej zadawane przez użytkowników pytania: czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, jaki jest stosunek banków do tego pomysłu i jak prawidłowo sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką.
Sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego hipoteką – czy jest to dozwolone przez prawo?
Tak naprawdę istnieje nawet kilka legalnych sposobów sprzedaży mieszkań zastawionych bankom. Rozmawialiśmy już o tym, czy można to zrobić w przypadku długów, otrzymując zadatek od kupującego i tak dalej. W tym artykule postaramy się omówić ten temat bardziej szczegółowo, czyli przyjrzymy się, w jaki sposób sprzedaje się mieszkanie z kredytem hipotecznym, a także jakie cechy i niuanse występują w takich transakcjach.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką bez powiadamiania banku?
Ważne jest, aby zrozumieć, że samodzielne przeprowadzenie takiej operacji w sposób czysty i kompetentny nie będzie możliwe. Są ku temu co najmniej dwa powody:
- Bez zgody wierzyciela (koniecznie w formie pisemnej) nie ma możliwości zarejestrowania przedmiotu w Rosreestr;
- na wniosek banku sąd natychmiast unieważni taką transakcję i unieważni ją, nawet jeśli procedura rejestracyjna zostanie w jakiś sposób przeprowadzona.
Tak więc, choć mieszkanie lub dom pełni funkcję zabezpieczenia, warunki są dyktowane przez bank zastawu. Właściciel może samodzielnie podejmować decyzje dopiero po całkowitej spłacie zadłużenia. Ale czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bankowi? Zalecamy rozmowę na ten temat ze specjalistami MIEL Chistye Prudy. W zasadzie klient może w całości przenieść sprzedaż zabezpieczenia na instytucję kredytową, jednak w tym przypadku trzeba będzie pogodzić się z faktem, że operacja będzie się wiązać z dość znaczącymi stratami materialnymi i moralnymi. Pracownicy firmy deweloperskiej pomogą znacznie obniżyć koszty i zapewnią przejrzystość transakcji na wszystkich etapach.
Jak przebiega sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką przy udziale MIEL
Jedną z głównych kompetencji naszej agencji jest to, że często jesteśmy proszeni o pomoc, zwłaszcza jeśli sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się z trudnościami w postaci opóźnień w spłatach i kar. Specjaliści działu zajmujący się kredytami hipotecznymi posiadają bogate doświadczenie w rozwiązywaniu problemów prawnych z bankami, a ich profesjonalizm i głęboka znajomość zagadnienia gwarantują sukces w możliwie najkrótszym czasie. Wśród naszych partnerów znajdują się najbardziej znane banki w kraju, więc jeśli nie jesteś zbyt mocny w subtelnościach legislacyjnych i martwisz się, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w Sbierbanku, VTB lub Raiffeisen BANK, możesz być pewien nasze umiejętności. W ramach współpracy z Klientami świadczymy usługę udzielenia zaliczki na okres sprzedaży mieszkania hipotecznego. Więcej na ten temat możesz dowiedzieć się bezpłatnie zamawiając konsultację ekspercką na stronie internetowej.
Podatek od sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką
Zasady opodatkowania w tym przypadku są takie same jak przy zwykłym kupnie i sprzedaży. Jeżeli obywatel realizując transakcje zakupu mieszkania w ramach programu kredytów hipotecznych i jego późniejszą sprzedaż osiągnie zysk, wówczas jest zobowiązany do uiszczenia opłaty podatkowej. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13% wartości rynkowej nieruchomości, ale można go obniżyć lub nawet wyzerować, stosując odliczenie od nieruchomości. Szczegółowe informacje na temat tego narzędzia otrzymasz od naszego menadżera dzwoniąc na infolinię lub opisując swoją sytuację w formularzu opinii.
Życiowe historie
Okoliczności tak się rozwinęły, że nasza rodzina czuła się ciasno w dwupokojowym mieszkaniu, które kupiliśmy wcześniej na kapitał macierzyński, ale nie wiedzieliśmy, czy da się sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką na kapitał macierzyński bez oszukiwania państwa i prawa. Postanowiliśmy skontaktować się z agencją specjalizującą się w transakcjach na rynku nieruchomości. Wybraliśmy firmę, której biuro znajduje się w pobliżu stacji metra Chistye Prudy i byliśmy zadowoleni! Naszą transakcję w pełni wspierał specjalista z 25-letnim doświadczeniem: pomógł przygotować niezbędne dokumenty, wybrał godną opcję wymiany i monitorował wszystkie niuanse umowy. Dziękuję! Wszystkim, którzy potrzebują kompetentnej pomocy, radzimy skontaktować się z MIEL!
Możesz uzyskać bezpłatną poradę w postaci instrukcji postępowania od prawnika, jednak najlepiej jest oddać pełną kontrolę nad transakcją w ręce profesjonalistów.
Życiowe historie
Przez 5 lat spłacałem kredyt hipoteczny, a potem nagle spadł na mnie spadek po dziadku w postaci mieszkania w samym centrum Moskwy. Oczywiście natychmiast zniknęła potrzeba zaciągnięcia kredytu hipotecznego i zdecydowałem się na odsprzedaż kredytu hipotecznego. Za namową znajomego postanowiłem poznać wszystkie niuanse sprzedaży od strony trzeciej. Dlatego z pytaniami o to, jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym Sberbank, zwróciłem się do firmy MIEL - Chistye Prudy. Bezpłatnie wyjaśnili mi procedurę, przedstawili plan działania krok po kroku i zaproponowali mediację z udziałem prawnika i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Mają niewielki rabat, warunki współpracy wygodne i mają duże doświadczenie, więc się zgodziłam. Transakcja przebiegła bez żadnych problemów, dlatego polecam tę agencję każdemu, kto przyzwyczajony jest do powierzania poważnych spraw profesjonalistom.
Jakie są warunki i sposoby sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym? Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, które jest posiadane krócej niż 3 lata? Kto pomoże Ci szybko i korzystnie sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Witajcie drodzy czytelnicy! Denis Kuderin wita.
W kolejnej publikacji naszego zasobu będziemy kontynuować zgłębianie szerokiego tematu zwanego „Kredytem hipotecznym”. Tematem nowego artykułu jest jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką.
Materiał zainteresuje przede wszystkim tych, którzy nie mogą lub nie chcą już spłacać kredytu hipotecznego i chcą pozbyć się zakupionej za długi nieruchomości, a także każdego, kto chce podnieść poziom swojej wiedzy finansowej.
Więc zacznijmy!
Dzisiaj porozmawiamy o procesie odwrotnym - sprzedaż mieszkanie hipoteczne. Każdy może mieć pilną potrzebę pozbycia się domu zakupionego na kredyt.
W osobnej sekcji rozważymy wszystkie okoliczności, w których taka transakcja jest właściwa i opłacalna.
Najpierw jednak musimy sobie odpowiedzieć na pytanie: czy taki zabieg w ogóle jest legalny? Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką?
Odpowiedź brzmi: tak, jeśli kupno i sprzedaż odbywa się legalnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mieszkanie zakupione z kredytem hipotecznym możesz sprzedać na każdym etapie spłaty kredytu, co więcej, nawet na etapie budowy mieszkania.
Od razu podam główny warunek legalności transakcji: wszelkie transakcje dotyczące zastawionej nieruchomości można przeprowadzić wyłącznie za zgodą lub przy bezpośrednim udziale organizacji finansowej, w której udzielono pożyczki.
Krótko mówiąc, nieruchomości można legalnie sprzedać wyłącznie za pośrednictwem banku. Ponieważ nieruchomość nie należy w całości do pożyczkobiorcy, nie ma on prawa rozporządzać nią wyłącznie według własnej woli.
Co więcej, istnieje szereg sytuacji, w których bank ma prawo przejąć mieszkanie od kredytobiorcy.
Do takich sytuacji należą:
- obecność długu;
- niewłaściwe obchodzenie się z mieszkaniem, uszkodzenie mienia;
- nieautoryzowane prace mające na celu zmianę parametrów technicznych pomieszczeń;
- utrata mienia z winy właściciela;
- przeniesienie nieruchomości na osoby trzecie.
Wniosek: nie powinieneś nawet próbować ominąć firmy finansowej. Nie ma prawnych możliwości sprzedaży mieszkania bez udziału banku.
Ale nie ma powodu do rozpaczy: sprzedaż za zgodą firmy finansowej wcale nie jest opcją przegraną. Jeśli będziesz działać konsekwentnie i kompetentnie, istnieje szansa nie tylko na odzyskanie pieniędzy, ale nawet na zawarcie korzystnej dla siebie transakcji.
Nie ma potrzeby kontynuowania spłacania zadłużenia, jeśli w pewnym momencie stanie się ono nie do spłacenia. Kredyt hipoteczny udzielany jest na wiele lat – w tym czasie często zmienia się sytuacja życiowa i finansowa.
W kolejnych rozdziałach opowiem, w jakich przypadkach sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest nieunikniona oraz jak kompetentnie i skutecznie zdjąć obciążenie kredytowe.
Więcej o tym, jak to działa, przeczytasz w osobnym poście na naszym blogu.
2. W jakich przypadkach sprzedaje się mieszkanie obciążone hipoteką?
Dlaczego ludzie chcą sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Przyczyn takiego stanu rzeczy może być wiele, jednak najważniejszą z nich jest utrata dochodów wystarczających na spłatę zadłużenia. Niektórzy ludzie, po ograniczeniu miesięcznych wydatków, nadal dźwigają nieznośny ciężar, cierpiąc psychicznie i fizycznie.
Jednak druga część, po rozważeniu wszystkich za i przeciw, postanawia pozbyć się nieruchomości, za którą w obecnych okolicznościach musi zapłacić wygórowaną cenę.
Wymienię wszystkie powody sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym:
- strata dochodów;
- potrzeba zakupu bardziej przestronnego mieszkania;
- chęć zarobienia pieniędzy na transakcji odsprzedaży;
- powody osobiste - rozwód, małżeństwo, przeprowadzka do innego miasta (kraju).
Teraz więcej o każdym z powodów.
Strata dochodów
Utrata pracy lub innego źródła dochodu w warunkach niestabilności gospodarczej jest tak prosta, jak obłuskanie gruszek. Zostałeś zwolniony z powodu zwolnień, firma zbankrutowała, Twój osobisty sklep zbankrutował, a firma przestała przynosić zyski.
W żadnym wypadku nie życzę naszym czytelnikom podobnego losu, ale w naszych czasach nikt nie jest odporny na utratę stałego dochodu.
Instytucja finansowa nie przejmuje się sytuacją ekonomiczną. Płatności muszą być dokonywane co miesiąc i w całości, w przeciwnym razie bank nieuchronnie nałoży sankcje i kary.
Jeśli płatnik nie widzi w najbliższej przyszłości innych sposobów rozwiązania problemu, pozostaje tylko jedno wyjście - sprzedać obciążoną hipoteką nieruchomość i przenieść się do skromniejszego mieszkania.
Konieczność powiększenia przestrzeni życiowej
Najbardziej typową sytuacją tego typu jest narodziny dziecka. Jeśli dziecko jest drugie, rodzina ma prawo wykorzystać kapitał macierzyński w celu poprawy warunków życia.
Informacje o tym, jak kupować, można znaleźć w osobnej publikacji na stronie.
Konieczność zakupu bardziej prestiżowego mieszkania pojawia się wśród osób, które uzyskały lukratywne stanowisko lub otworzyły dochodowy biznes.
Istnieją dwie możliwości poradzenia sobie z tą sytuacją:
- zaciągnąć drugą pożyczkę i spłacić 2 kredyty hipoteczne (jeśli dochody rodziny na to pozwalają, bank nie będzie miał nic przeciwko);
- sprzedać pierwsze mieszkanie i kupić bardziej przestronne.
Pierwsza opcja jest dość ryzykowna, ponieważ, jak wspomniano powyżej, nawet milionerzy dolarowi nie są odporni na trudności finansowe.
Okoliczności osobiste
Życie jest pełne niespodzianek: rodzina decyduje się na przeprowadzkę do innego miasta i po prostu nie potrzebuje nieruchomości, obarczonej koniecznością wieloletnich spłat. Albo rodzina zdecydowała się na rozwód i żaden z małżonków nie potrzebuje wspólnego majątku w postaci mieszkania obciążonego hipoteką.
Przykład
Po kilku latach wspólnego życia nowożeńcy doszli do wniosku, że ich spotkanie było błędem. Ponieważ hipoteka została udzielona żonie i mężowi jako współkredytobiorcom, oboje pozostają dłużnikami hipoteki. Ponieważ jednak wspólne mieszkanie nie jest im już potrzebne, jedyną rozsądną opcją jest jego sprzedaż za zgodą banku.
W sprzedaży zabezpieczenia może uczestniczyć jeden lub oboje małżonkowie. Tylko uwalniając się od długów, będą mogli rozpocząć oddzielne życie.
Zarobek na transakcji sprzedaży
Opcja dla inteligentnych i zaawansowanych.
Jeśli nieruchomość została zakupiona w domu w budowie na wczesnym etapie, to po zakończeniu budowy jej wartość znacznie wzrośnie. W niektórych przypadkach sprzedaż pokryje więcej niż wszelkie koszty kredytu hipotecznego.
Eksperci doradzają uczestnikom wspólnego budownictwa, aby sprzedali nieruchomość przed oddaniem obiektu do użytku, ponieważ ponowne zawarcie takiej umowy jest znacznie łatwiejsze niż rejestracja gotowego mieszkania.
Powtarzam, te manipulacje są istotne tylko dla tych, którzy początkowo postawili sobie za cel zarabianie na kredycie hipotecznym. Zdarza się oczywiście, że choć dom był tego wart, kredytobiorca nie potrzebuje już mieszkania: w takich sytuacjach korzyść ze sprzedaży staje się skutkiem ubocznym okoliczności życiowych.
3. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – 4 sprawdzone sposoby
Żadna opcja sprzedaży mieszkania będącego na zabezpieczeniu nie będzie prosta. Przecież tak naprawdę nie jesteś właścicielem nieruchomości w całości, gdyż jest ona obciążona zabezpieczeniami.
Dlatego też przed podjęciem decyzji o sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką warto z wyprzedzeniem wybrać sposób przyszłej transakcji.
Istnieją 4 możliwości prawne:
- Wcześniejsza spłata: znajdujesz nabywcę gotowego kupić nieruchomość z obciążeniem i zapłacić kwotę niezbędną do całkowitej spłaty zadłużenia.
- Sprzedaż zobowiązań kredytowych: ubiegasz się o „ponowną pożyczkę” – procedurę, w wyniku której Twoja pożyczka przechodzi na inną osobę.
- Sprzedaż za pośrednictwem banku: bank sam zajmuje się znalezieniem kupca i usunięciem obciążenia.
- Niezależna sprzedaż: znajdujesz kupca, on kontaktuje się z bankiem, zawiera z nim pisemną umowę w sprawie późniejszego nabycia nieruchomości i płaci za nią. Kredytobiorca sam usuwa obciążenie na podstawie zaświadczenia o braku długu.
A teraz szczegółowo i szczegółowo o każdej metodzie.
Metoda 1. Sprzedaż za gotówkę (wcześniejsza spłata)
Ten schemat jest z pewnością najbardziej opłacalny dla właściciela mieszkania. To prawda, że znalezienie nabywcy, który zgodzi się zająć nieruchomością obciążoną hipoteką, nie jest łatwym zadaniem.
Już samo obciążenie działa odstraszająco – każdy chce kupić mieszkanie bez długów i zobowiązań, a takich nieruchomości na rynku wtórnym nie brakuje.
Metodę tę najczęściej stosuje się przy sprzedaży mieszkań w budowie, zakupionych w ramach programu kredytów hipotecznych. Popyt cieszą się także nowe gotowe mieszkania w prestiżowych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą. Ulepszony układ i końcowy etap budowy również przyczyniają się do wzrostu popularności nieruchomości.
Etapy transakcji:
- kupujący notarialnie zawiera umowę z kredytobiorcą i płaci kwotę niezbędną do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego;
- po zamknięciu długu i usunięciu obciążenia z mieszkania sprzedający i kupujący udają się do izby rejestracyjnej, gdzie sporządzają umowę sprzedaży;
- jeżeli nie nadszedł jeszcze etap oddania obiektu do użytkowania, zamiast paragonu sprzedaży wystawiana jest ponownie umowa o wspólną budowę.
Metoda ta nazywana jest także „trustem”, gdyż wnioskodawca mieszkaniowy spłaca pożyczkę z góry z własnych środków, nie dokonując jeszcze transakcji kupna/sprzedaży.
Po spłacie zadłużenia hipotecznego i usunięciu obciążenia, kupujący składa pozostałą kwotę na zakup mieszkania w sejfie. Sprzedawca otrzyma tę kwotę dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży i skompletowaniu wszystkich pozostałych dokumentów.
Metoda 2. Sprzedaż zobowiązań dłużnych
Inna nazwa tej opcji to „repożyczka”. Właściciel ma prawo przenieść mieszkanie zastawione firmie kredytowej na inną osobę, jeżeli przejmie zobowiązania wynikające z hipoteki.
Możesz znaleźć osobę, która sama będzie chciała ponownie zaciągnąć kredyt hipoteczny. Kredytobiorca, który znalazł klienta, przyprowadza go do banku i przeprowadza procedurę ponownej rejestracji. Przyszły właściciel musi spełniać wymagania banku – posiadać stabilne dochody i przyzwoitą historię kredytową. Jeśli klient spełni warunki, sporządzana jest nowa umowa.
Zgodnie z tym dokumentem mieszkanie nadal pozostaje zabezpieczeniem banku, ale pieniądze z kredytu spłaca inny klient. W razie potrzeby „ponowny pożyczkobiorca” ma prawo spłacić pożyczkę przed terminem.
Jak mieszkania obciążone hipoteką mogą przyciągnąć kupujących:
- po pierwsze, obniżony koszt;
- po drugie lokalizacja w dobrej okolicy;
- po trzecie, ulepszony układ i dekoracja.
Procedurę ponownej rejestracji obciążenia w Rosreestr przeprowadza zwykle sam bank. Pierwszy pożyczkobiorca ma obowiązek podpisać umowę cesji zobowiązań dłużnych.
Procedura sprzedaży wierzytelności trwa średnio około 20 dni. Na zdjęcie obciążenia potrzeba 5 dni, a na sporządzenie nowego dokumentu kupna-sprzedaży - 2 tygodnie.
Metoda 3. Sprzedaż za pomocą banku
Każdy pożyczkobiorca ma prawo odmówić udziału w sprzedaży. Jeżeli nie ma czasu lub nie może być obecny przy transakcji osobiście (np. przy przeprowadzce do innego miasta), ma prawo całkowicie przesunąć sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania na barki pracowników banku.
W tym przypadku usunięciem obciążenia i pozostałymi etapami transakcji zajmują się pracownicy banku oraz kupujący, którego znajduje także instytucja finansowa. Nowy właściciel spłaca zadłużenie hipoteczne i ponownie rejestruje lokal mieszkalny jako własny.
Saldo środków pieniężnych z transakcji (jeśli występuje) stanowi różnicę pomiędzy kwotą kredytu hipotecznego a ceną nieruchomości. Kupujący wpłaca te pieniądze do bankowej skrytki depozytowej, a były właściciel mieszkania odbiera je po podpisaniu dokumentu kupna-sprzedaży.
Metoda 4. Niezależna sprzedaż
Niezależny – nie znaczy nielegalny. Nadal będziesz musiał powiadomić bank. Chodzi tylko o to, że usunięcie obciążenia, przygotowanie dokumentów i inne etapy transakcji przeprowadzane są całkowicie niezależnie przez sprzedającego i kupującego.
Ukrywanie przed potencjalnym nowym właścicielem faktu, że mieszkanie jest obciążone, jest nielegalne i niepraktyczne. Jeśli będziesz podawać informacje partiami i przemilczeć ważne okoliczności, osoba odniesie wrażenie, że chce ją wciągnąć w jakieś oszustwo.
Etapy transakcji są następujące:
- kupujący patrzy na przedmiot;
- jeżeli mieszkanie jest zadowalające, kupujący kontaktuje się z firmą pożyczkową wyrażając chęć wykupienia zabezpieczenia;
- pracownicy sporządzają z kupującym umowę przedwstępną, poświadczoną notarialnie;
- kupujący wpłaca kwotę spłaty zadłużenia hipotecznego do skrzynki nr 1, a należne pożyczkobiorcy pieniądze do skrzynki nr 2;
- z przedmiotu zdjęto obciążenie;
- Dokumentowe potwierdzenie sprzedaży sporządzane jest w Rosreestr;
- bank i sprzedawca uzyskują dostęp odpowiednio do komórek nr 1 i nr 2.
Niezależna metoda jest nieco szybsza, ale znalezienie nabywcy mieszkania z zabezpieczeniem nie jest takie proste. Ponadto bank wyrazi zgodę tylko wtedy, gdy nie ma żadnych roszczeń wobec kredytobiorcy: regularnie spłacał on kredyt hipoteczny i nie zalega z płatnościami.
Dla jasności połączmy w tabeli wszystkie zalety i wady opcji sprzedaży nieruchomości hipotecznych:
№ Metoda sprzedaży plusy Minusy 1 Wcześniejsza spłata Pozbędziesz się długów i zyskasz gotówkę Trudno znaleźć nabywcę mieszkania bez zalet 2 Sprzedaż długu Szybkie i całkowite uwolnienie od zobowiązań hipotecznych Główną trudnością jest znalezienie „pożyczacza” 3 Sprzedaż za pośrednictwem banku Bank szuka kupującego i finalizuje transakcję. Nie zawsze możliwe jest otrzymanie rekompensaty pieniężnej 4 Niezależna sprzedaż Sam ustalasz cenę i kontrolujesz proces Poświęcanie czasu osobistego na poszukiwanie kupującego i usuwanie obciążeń 4. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – możliwe zagrożenia i pułapki
Najważniejsze dla banku jest spłata kwoty zadłużenia hipotecznego, dzięki czemu pracownicy firmy finansowej nie będą szukać zyskownych opcji, aby sprzedający również miał dość pieniędzy. Z tego powodu transakcja za pośrednictwem banku jest najmniej opłacalna dla właściciela nieruchomości.
Wniosek
Jeśli chcesz nie tylko pozbyć się zadłużenia hipotecznego, ale zdobyć chociaż trochę pieniędzy na swoje mieszkanie, sam poszukaj kupca.
Z drugiej strony, jeśli Twoje mieszkanie nie przyciąga potencjalnych właścicieli niczym innym niż ceną, możesz zapomnieć o korzyściach.
Czasami jednak niezależna sprzedaż nie jest możliwa zgodnie z zasadami umowy kredytowej. Wiele banków wymaga, aby mieszkanie obciążone hipoteką było sprzedawane wyłącznie za pośrednictwem własnej bazy danych instytucji kredytowej.
Jeśli chodzi o ryzyko dla kupujących, jest ono minimalne w przypadku transakcji mieszkaniami obciążonymi hipoteką, ponieważ są one ściśle regulowane i kontrolowane przez ustawę federalną „O hipotece”. Jeżeli w procedurze biorą udział przedstawiciele banków, prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami, ryzyko unieważnienia umowy jest bliskie zeru.
Jeszcze jeden niuans: przy zgodzie na niezależną sprzedaż cena mieszkania jest również kontrolowana przez bank. Nie możesz ustalić ceny, aby szybko sprzedać nieruchomość. Dla banku ważne jest, aby kwota ta pokrywała wszystkie zobowiązania kredytowe kredytobiorcy, w tym także kary pieniężne.
5. FAQ – odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania
Właścicielom mieszkań i nabywcom nieruchomości obciążonych hipoteką przydatne będzie poznanie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące sprzedaży i zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką.
Czy można sprzedać mieszkanie bez powiadamiania banku?
Odpowiedź brzmi nie. Nie ma możliwości legalnej sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jako własnego. Bank musi mieć świadomość wszelkich transakcji na nieruchomości obciążonej hipoteką do czasu całkowitej spłaty zadłużenia.
Jeżeli jednak spłaciłeś kredyt hipoteczny wraz ze wszystkimi prowizjami, przedmiot staje się w całości Twoją własnością i możesz nim samodzielnie rozporządzać - podarować, sprzedać, wymienić, odziedziczyć.
Czy można sprzedać lokal mieszkalny zakupiony z hipoteką wojskową?
Ponownie, jeśli kredytobiorca spłacił już dług, może przeprowadzić dowolne transakcje z mieszkaniem. Wszystko komplikuje się, jeśli wojskowy nie zdążył spłacić długu, ale okoliczności zmuszone są sprzedać dom.
Aby uzyskać pozwolenie na sprzedaż mieszkania „wojskowego hipoteki”, kredytobiorca będzie musiał zebrać ogromną liczbę zezwoleń i innych dokumentów, odwiedzając kilkanaście różnych urzędów. Sprzedaż takiego mieszkania bez zgody Ministerstwa Obrony Rosji nie będzie możliwa.
W sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania wiąże się z przeniesieniem wojskowego do jednostki nierezydenta, Rosvoenipoteka pomaga w każdy możliwy sposób w procedurze sprzedaży.
W pozostałych przypadkach sprawę rozstrzyga osobiście wojskowy – jeśli uda mu się przekonać władze do wydania pozwolenia na sprzedaż, będzie mógł wystawić mieszkanie na aukcji, jeśli nie, będzie musiał poczekać do koniec okresu płatności.
Wszystko na ten temat w specjalnym artykule w czasopiśmie.
Czy można sprzedać jedno mieszkanie obciążone hipoteką i kupić drugie?
Taka sytuacja ma miejsce, gdy kredytobiorca musi kupić większe mieszkanie lub np. przeprowadzić się do innej dzielnicy. Teoretycznie taka operacja jest całkiem wykonalna, ale w praktyce ta opcja będzie wymagać od sprzedawcy niesamowitej inwestycji czasu i energii moralnej.
Ostatnia aktualizacja: 20.08.2018
Pytanie:
Kupiłem mieszkanie na kredyt hipoteczny. Czy mogę je sprzedać, jeśli kredyt nie został jeszcze spłacony, a mieszkanie jest zastawione na rzecz banku? Jak to zrobić?
Odpowiedź:
Kupujesz takie mieszkanie na kredyt hipoteczny, zaczynasz spłacać kredyt i wtedy – bum! Dodatek do rodziny. Albo przeprowadzka do innego miasta. Albo zostałeś wyrzucony z pracy. Albo wręcz przeciwnie, nagle dostałeś podwyżkę w nowej pracy i zdecydowałeś się na budowę własnego domu. Generalnie Twoje plany uległy diametralnej zmianie, a na mieszkanie masz kredyt na 15 lat... Co zrobić? Musimy jakoś pozbyć się tego ciężaru. Powstaje rozsądne pytanie – Czy można sprzedać mieszkanie nabyte pod kredyt hipoteczny, jeśli jest ono zastawione w banku?
Odpowiadamy – jest to możliwe. A nawet na kilka sposobów. Ale są tu trudności. Który? Teraz pokażemy Ci wszystko. Ale najpierw coś wyjaśnijmy.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką może się zdarzyć podstawowy rynek mieszkaniowy i wtórny. W fazie „pierwotnej” właściciel mieszkania w budowanym budynku nie jest jeszcze jego właścicielem prawa własności , więc może sprzedać tylko swoje prawa do roszczeń na jej. Na rynku wtórnym właściciel sprzedaje swoją nieruchomość po cenie . W obu przypadkach zasada działania jest taka sama, jednak aby sprzedać mieszkanie na rynku pierwotnym, oprócz zgody banku wierzyciela, potrzebna będzie również zgoda Deweloper.
Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką zastawione w banku?
– Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką po rozwodzie małżonków?
Jeśli małżonkowie kupili mieszkanie pod kredyt hipoteczny, a następnie rozwiedli się, nie spłacając jeszcze pożyczki, będą musieli dzielić nie tylko długi, ale także wspólne długi. Podział zobowiązań dłużnych wobec banku może nastąpić jedynie przy udziale samego banku, gdyż dla niego rozwód małżonków dłużnika nie jest podstawą do zmiany warunków umowy kredytowej.
Warunki spłaty kredytu hipotecznego można zmienić tylko za zgodą samego banku i tylko wtedy, gdy jest on usatysfakcjonowany wypłacalnością małżonków osobno. Sami małżonkowie nie mają jednak prawa w drodze umowy ( pomiędzy nimi) zmienić procedurę spłaty kredytu. A jeśli podział majątku i długów małżonków nastąpi w sądzie, wówczas bank będzie uczestnikiem tego procesu cywilnego.
Sprzedam mieszkanie obciążone hipoteką po rozwodzie małżonków ( współkredytobiorców) jest również możliwe tylko za zgodą banku wierzyciela, na przykład jednym z wymienionych powyżej sposobów. Alternatywnie, za obopólną zgodą małżonków i banku, jeden z małżonków może zrzec się swojej części zastawionego majątku ( mieszkanie) i odpowiednio z Twojej części długu.
– Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Dotyczy to przypadku, gdy Kupujący jest jednocześnie posiadaczem kredytu hipotecznego i posiada zatwierdzony kredyt w innym banku. Oznacza to, że mieszkanie obciążone hipoteką zostaje sprzedane Kupującemu, który sam korzysta ze środków kredytu. Jest to również możliwe ( za zgodą banku hipotecznego).
Kupujący, po uzyskaniu zgody swojego banku na kredyt, wybiera mieszkanie obciążone hipoteką zastawione w innym banku. Następnie kredyt hipoteczny z banku Kupującego spłaca pozostałe zadłużenie wobec banku Sprzedającego, a pozostałe środki przekazywane są samemu Sprzedającemu. Przeniesienie obciążenia hipoteki mieszkania ( ponownie zarejestrowany) z banku Sprzedającego do banku Kupującego. Tak naprawdę przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką refinansowanie następuje poprzez przeniesienie długu i zabezpieczeń do innego banku.
– Jakie ryzyko ponosi Kupujący przy zakupie mieszkania obciążonego hipoteką?
Kupujący może narazić się na poważne ryzyko w przypadku odstąpienia od powyższych zasad zakupu mieszkania obciążonego hipoteką. Przykładowo, jeśli Kupujący przyjmie zbyt dużą kwotę zaliczki na spłatę kredytu hipotecznego, a po rozliczeniu z bankiem, Sprzedający odmówi sprzedaży mieszkania wolnego od obciążeń ( mówią: przepraszam, bracie Kupujący, zwrócę ci pieniądze później, inaczej trudno byłoby mi spłacić pożyczkę w banku - dziękuję za pomoc).
– Jakie podatki trzeba zapłacić przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką?
Tutaj opodatkowanie jest takie samo jak w przypadku sprzedaży zwykłego mieszkania ( te. bez kredytu i bez zabezpieczeń). Jeżeli w wyniku transakcji zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny i jego późniejszej sprzedaży właściciel osiągnie zysk, wówczas musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych - 13%. Może jednak poprzez złożenie wniosku obniżyć ten podatek lub całkowicie obniżyć go do zera odliczenia podatkowe.
„SEKRETY NIERUCHOMOŚCI”:
Szczegółowy algorytm działań przy zakupie i sprzedaży mieszkania prezentowany jest na interaktywnej mapie Otwiera się w wyskakującym okienku."> INSTRUKCJE KROK PO KROKU (otworzy się w wyskakującym oknie).
