إذا تم بيع شقة موروثة. كيف ومتى يكون من الأفضل بيع شقة بعد الميراث والضرائب ومخاطر البائع والمشتري

السؤال الأكثر شيوعاً من كاتب العدل: "ورثت شقة، متى يمكنني بيعها؟" وبالفعل متى يمكنك بيع الشقة بعد الميراث؟

وفقًا لقانون الاتحاد الروسي (المادة 1111 من القانون المدني)، يصبح المواطن مالكًا للسكن الموروث منذ لحظة وفاة المالك السابق للشقة (الموصي).

القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 1111. أسباب الميراث

1. ويتم الميراث بالوصية والقانون.
2. يتم الميراث بموجب القانون عندما وبقدر ما لا يتم تغييره بموجب وصية، وكذلك في الحالات الأخرى التي ينص عليها هذا القانون.

وحتى لو لم يكمل الوريث الميراث بعد ولم يسجل حقوقه في تملك العقار، فإنه في كل الأحوال يصبح المالك.

وإلا فمن الذي ستقوم الدولة بتحصيل دفعات المرافق والمدفوعات الأخرى للشقة أثناء تسجيل الميراث وإجراءات الميراث؟

ولكن في الواقع، يحصل الوريث على حقوق ملكية المسكن كاملة ولا يمكنه التصرف في العقار المستلم إلا من لحظة التسجيل القانوني لملكية المالك.

عندها فقط يحق للمواطن بيع مساحة المعيشة المكتسبة والبحث عن مشترين. تم إصدار هذه الوثيقة (شهادة الملكية) من قبل Rosreestr.

عادةً ما يستغرق الإجراء الكامل لتسجيل العقارات الموروثة 6 أشهر في المتوسط.

إذن، بموجب القانون، يحق للشخص الموروث التصرف في الشقة بالميراث وبيعها بالفعل بعد ستة أشهر من وفاة المالك السابق لمساحة المعيشة؟ ليس بسيط جدا. ينص القانون المدني على قانون التقادم (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 196).

القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 196. فترة التقادم العامة

1. فترة التقادم العامة هي ثلاث سنوات من التاريخ المحدد وفقًا للمادة 200 من هذا القانون.
2. لا يمكن أن تتجاوز فترة التقادم عشر سنوات من تاريخ انتهاك الحق الذي تم تحديد هذه الفترة لحمايته، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون الاتحادي الصادر في 6 مارس 2006 N 35-FZ "بشأن مكافحة الإرهاب".

إذن، كم من الوقت بعد الدخول في الميراث يمكنك بيع شقة؟ لمدة ثلاث سنوات لاحقة أخرى (وإذا تم توريث الشقة اعتبارًا من يناير 2016 - خمس سنوات) من تاريخ تسجيل الحقوق في الشقة الموروثة، فإن ملكية الشخص الموروث تكون محل نزاع.

يتم تخصيص هذه المرة لاحتمال ظهور ورثة آخرين لديهم مطالبات أكثر أهمية بالشقة ورغبة في الطعن في الميراث.

مهم!يبدأ العد التنازلي لمدة ثلاث سنوات (أو خمس سنوات) من اللحظة التي يعلم فيها شخص جديد يتقدم بطلب للحصول على مساحة للعيش بانتهاك حقوقه (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 200، الفقرة 1).

القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 200. بداية فترة التقادم

1. ما لم ينص القانون على خلاف ذلك، تبدأ فترة التقادم من اليوم الذي علم فيه الشخص أو كان ينبغي أن يعلم بانتهاك حقه ومن هو المدعى عليه المناسب في المطالبة بحماية هذا الحق.

يمكن تمديد هذه الفترة أو تقصيرها (كل هذا يتوقف على الحالة المحددة). وبالتالي، إذا حصلت على شقة بالميراث، فإن بيعها قبل 3 سنوات أمر صعب للغاية. لكن هذا ممكن.

تم حل مسألة ما إذا كان من الممكن بيع شقة تم الحصول عليها كميراث منذ أقل من 3 سنوات. دعونا نتحدث عن كيفية القيام بذلك.

البيع المبكر

إذا كانت الشقة موروثة، متى يمكن بيعها قانونيا؟

يسمح القانون ببيع شقة بعد الميراث وكانت مملوكة لمدة تقل عن 3 سنوات.

ولكن بعد ذلك سيحتاج البائع والوريث المحظوظ إلى دفع ضريبة الدخل بعد صفقة ناجحة.

انتباه!وفقًا للتغييرات الجديدة في تشريعات الاتحاد الروسي، اعتبارًا من 1 يناير 2016، سيتعين عليك دفع ضريبة تصل إلى 13٪ من مبلغ المعاملة إذا قمت ببيع مساحة سكنية قبل انتهاء فترة ملكية العقار البالغة 5 سنوات ( بعد حصول الوريث على حق الملكية القانونية).

ولكن إذا قام المالك الجديد ببيع الشقة المستلمة بعد نهاية الفترة المحددة رسميًا، فسيتم إعفاؤه من دفع الضريبة (قانون الضرائب للاتحاد الروسي، المادة 217، البند 17.1).

قانون الضرائب للاتحاد الروسي المادة 217. الدخل غير الخاضع للضريبة (معفى من الضرائب)

17.1) الدخل الذي يتلقاه الأفراد المقيمين الخاضعين للضريبة في الاتحاد الروسي للفترة الضريبية المقابلة:

• من بيع العقارات، وكذلك الأسهم في الممتلكات المذكورة، مع مراعاة التفاصيل المنصوص عليها في المادة 217.1 من هذا القانون؛
• من بيع ممتلكات أخرى كانت مملوكة للمكلف لمدة ثلاث سنوات أو أكثر.

لا تنطبق أحكام هذه الفقرة على الدخل الذي يتلقاه الأفراد من بيع الأوراق المالية، وكذلك على الدخل الذي يتلقاه الأفراد من بيع الممتلكات المستخدمة مباشرة في الأنشطة التجارية.

نصيحة.قبل بيع شقة بالميراث لمدة أقل من 3 سنوات من الملكية ودفع الضرائب، تأكد من عدم وجود ورثة آخرين (أو تسلح بموافقة هؤلاء الأشخاص على الصفقة ووعد بعدم المطالبة بالملكية) .

تحقق أيضًا من مساحة المعيشة من أجل "النظافة" من حيث الائتمان والضمانات والالتزامات المالية الأخرى، حتى لا يؤدي بيع شقة تم استلامها بالميراث منذ أقل من 3 سنوات إلى مشاكل قانونية أخرى كثيرة.

تجنب المزالق

معرفة المدة التي يستغرقها بيع الشقة بعد الميراث، يمكنك تجنب العديد من المشاكل.

لذلك، من أجل بيع مساحة المعيشة الموروثة بسرعة، يجب عليك تسجيل الملكية الكاملة للعقار في أقرب وقت ممكن.

خطة عمل:

نذهب إلى كاتب العدل. بعد الحصول على ملكية الشقة الموروثة (من وقت وفاة الموصي)، يجب الحضور إلى مكتب كاتب العدل للحصول على شهادة ملكية العقار.

سيطلب كاتب العدل الحزمة التالية من المستندات:

1. شهادة الوفاة (أصل وصورة من الوثيقة). يتم استلامها في مكتب التسجيل عند تقديم شهادة الوفاة والتقرير الطبي.
2. وصية الموروث مؤكدة الحقوق العقارية.
3. طلب يتم إعداده في وقت الاتصال بكاتب العدل على الفور. تتيح لك هذه الوثيقة إضفاء الشرعية على الحقوق الرسمية في مساحة المعيشة الموروثة.
4. وثيقة تؤكد آخر مكان إقامة مسجل للمتوفى. يتم إصدار الشهادة من قبل إدارة الإسكان أو شركة الإدارة.
5. شهادة إلغاء تسجيل المالك السابق للعقار. يصدرونها في مكتب الجوازات. لا يطلب كاتب العدل دائمًا هذه الوثيقة، ولكن يجب أن تحصل عليها في حالة حدوث ذلك.
6. وثيقة تؤكد وجود روابط عائلية بين الوريث والمتوفى (شهادة الزواج، شهادة الميلاد).
7. سوف (إذا كان لديك واحدة).

إذا لم يكن لديك الوقت لجمع المستندات والذهاب إلى مكتب كاتب العدل، يمكنك الاستعانة بضامن.يتم إصدار توكيل للشخص المخول بتنفيذ مثل هذه الإجراءات (يتم تصديق الوثيقة من قبل كاتب العدل).

مهم!كلما تم جمع المستندات اللازمة بشكل أسرع، أصبحت إجراءات تسجيل الميراث أسهل.

إذا انقضت ستة أشهر ولم يتح للشخص الوقت الكافي للإعلان عن حقوقه الموروثة، يتم تمديد هذه الفترة بقرار من المحكمة. يجب أن يتذكر الشخص الموروث أيضًا أنه إلى جانب العقارات يرث أيضًا ديون المتوفى (القروض والرهون العقارية والقروض الأخرى).

انتباه!وبدون السداد الكامل لجميع الديون، سيكون من المستحيل بيع العقارات الموروثة! وهنا لا يهم أن تكون الشقة موروثة منذ أقل من 3 سنوات أو أكثر.

دعنا نذهب إلى Rosreestr.في غرفة الولاية هذه، يجب على الوريث الحصول على وثيقة تؤكد الملكية.

قبل أن تذهب للحصول على الورقة المرغوبة، سلح نفسك بالوثائق التالية:

1. شهادة وتسجيل مساحة المعيشة الموروثة للتسجيل المساحي (إذا لم يتم ذلك من قبل).
2. جواز سفر الشخص الموروث.
3. طلب تسجيل حقوق الملكية للوريث (يتم ملؤه في Rosreest فور تقديم جميع المستندات التي تم جمعها).
4. إيصال دفع الرسوم الإلزامية (مبلغها 2000 روبل).
5. شهادة تؤكد حق ملكية الممتلكات الموروثة (يتم إصدار الوثيقة من كاتب العدل).

ضريبة الدخل على بيع مساحة المعيشة

عندما يقرر الوريث بيع شقة موروثة لمدة تقل عن 3 سنوات في الملكية، يجب عليه الاستعداد لدفع ضريبة الدخل (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 558). يتم فرض هذا المبلغ وفقًا للمبادئ الضريبية المقبولة عمومًا والتي تنطبق على الأفراد.

القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 558. ميزات بيع المباني السكنية

1. شرط أساسي لعقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة يعيش فيها أشخاص يحتفظون، وفقًا "للقانون"، بالحق في استخدام هذا المبنى السكني بعد الاستحواذ عليه من قبل المشتري، هي قائمة بهؤلاء الأشخاص تبين حقوقهم في استخدام العقار السكني الذي يتم بيعه.
2. يخضع عقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة لتسجيل الدولة ويعتبر مبرمًا منذ لحظة هذا التسجيل.
3. يحدد القانون تفاصيل شراء وبيع المباني السكنية التي تستوفي شروط التصنيف كمساكن من الدرجة الاقتصادية التي تحددها الهيئة التنفيذية الفيدرالية المعتمدة.

لدفع الضريبة إلى الوريث بعد إتمام المعاملة، يجب عليك الحضور إلى مكتب الضرائب في أسرع وقت ممكن وتقديم إقرار في النموذج 3 ضريبة الدخل الشخصي (أمر دائرة الضرائب الفيدرالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 24 ديسمبر 2014 رقم MMV 7-11/671).

يتم حساب الضريبة عند بيع شقة بالميراث لمدة تقل عن 3 سنوات في الملكية وفقًا للمادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (البند 2)، الذي ينص على:

1. يتم احتساب الضريبة على مبلغ معاملة البيع الذي يتجاوز مليون روبل. في الواقع، توفر الدولة للوريث خصمًا تفضيليًا قدره مليون روبل.
2. تبلغ الضريبة على بيع شقة بالميراث لمدة تقل عن 3 سنوات للمواطنين الروس 13٪ ولمواطني الدول الأخرى 30٪.

قانون الضرائب للاتحاد الروسي المادة 220. التخفيضات الضريبية على الممتلكات

2) خصم ضريبة الأملاك بقيمة استرداد قطعة الأرض و (أو) العقارات الأخرى الموجودة عليها، والتي يتلقاها دافع الضرائب نقدًا أو عينًا، في حالة الاستيلاء على الممتلكات المحددة للدولة أو البلدية الاحتياجات.

كيفية حساب مبلغ الضريبة؟على سبيل المثال، تم بيع الشقة الموروثة لمدة تقل عن 3 سنوات مقابل 3500000 روبل. مبلغ 2,500,000 روبل روسي يخضع للضريبة. نحسب 13٪ من هذا المبلغ ونحصل على 325000 روبل. هذا هو المبلغ الذي يجب دفعه بعد إتمام المعاملة.

مهم!الحق في خصم ضريبي قدره 1000000 روبل. يعطى للمواطن مرة واحدة فقط.

من لا يستطيع الدفع؟

الآن أنت تعرف كم من الوقت بعد الميراث يمكنك بيع شقتك ودفع الضرائب.

وكذلك المدة التي يستغرقها بيع الشقة بالميراث ودفع الضريبة.

ولكن هناك بعض الاستثناءات للقواعد.

لا يتم فرض ضريبة الدخل على سعر بيع مساحة المعيشة الموروثة بشرطين:

1. إذا كان العقار مملوكًا لأكثر من 3 سنوات (منذ 2016 أكثر من 5 سنوات).
2. إذا تم شراء مساحة المعيشة بمبلغ أقل من مليون روبل (وهذا ممكن عند شراء حصة أو غرفة في شقة).

• الأطفال المعوقين؛
• الناس في سن التقاعد.
• الأشخاص ذوي الإعاقة من المجموعتين 1 و 2.

من أجل الحصول على إعفاء قانوني من دفع ضريبة الدخل عند بيع شقة بالميراث كانت مملوكة لمدة أقل من 3 سنوات، يجب عليك الذهاب إلى التأمين الوطني وكتابة طلب. يجب إرفاق المستندات التي تؤكد الفئة التفضيلية للمواطنين بالطلب.

في هذه المقالة، أخبرناك بعدد السنوات التي يمكنك فيها بيع شقة بعد الميراث، ولكن حتى لو تمت مراعاة جميع الإجراءات الشكلية والمواعيد النهائية بعناية، فهناك خطر حدوث ظروف غير متوقعة.

لذلك، لإجراء مثل هذه المعاملات، من الأفضل الاستعانة بمحامي محترف يتمتع بخبرة في التعامل مع العقارات الموروثة. أنت الآن تعرف كل شيء عما يجب عليك فعله إذا ورثت شقة ومتى يمكنك بيعها.

إن استلام العقارات عن طريق الميراث ينطوي على الكثير من المتاعب القانونية. سنخبرك في هذه المقالة متى يمكنك بيع شقة تم الحصول عليها كميراث، وما إذا كنت بحاجة إلى دفع الضرائب بعد البيع، والفروق الدقيقة الأخرى في التسجيل.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ ما الذي يجب فعله قبل البيع المقترح؟

قبل البدء في البحث عن مشتري، تحتاج إلى الدخول في الميراث وتسجيل ملكية الشقة. وبدون ذلك، من المستحيل بيع المنزل، لأنه حتى يتم تسجيل حقوق الملكية، يظل المالك هو الموصي. لذلك، لنبدأ بتسجيل الميراث.

✔ تسجيل الميراث.

يمكن أن يتم قبول الميراث عن طريق الوصية، أو، في حالة عدم وجود وصية، عن طريق القانون حسب ترتيب الأولوية المحدد. يتم تنفيذ الإجراء بأكمله وفقًا للقانون المدني.

يمكنك التسجيل للحصول على حقوق الميراث بإحدى الطريقتين التاليتين:

1. تقديم الطلب إلى مكتب كاتب العدل.
2. الذهاب إلى المحكمة.

الطريقة الأولى أسرع. سيقبل كاتب العدل جميع المستندات ويصدر شهادة حقوق الميراث في تاريخ معين. عادة ما تستمر العملية القانونية.

✔ أين تذهب لتقديم الطلب.

لتسجيل الميراث، يجب عليك الاتصال بمكتب كاتب العدل على عنوان آخر مكان إقامة للموصي أو في موقع العقارات المدرجة في كتلة الميراث.

إذا رفض كاتب العدل التسجيل لأي سبب من الأسباب، عليك الذهاب إلى المحكمة. أثناء المحاكمة، سوف تحتاج إلى إثبات أن لديك حقًا الحق في الميراث أو جزء منه.

✔ ما هي الوثائق المطلوبة؟

لتسجيل قبول الشقة كميراث، ستكون المستندات التالية مطلوبة:

• سيتم إصدار الطلب من قبل كاتب العدل.
• شهادة وفاة الموصي أو قرار المحكمة بوفاة المواطن.
• جواز السفر المدني العام للوريث.
• المستندات التي تؤكد وجود علاقة مع الموصي، في حالة حدوث الميراث وفقًا للقانون - شهادة الميلاد أو الزواج، شهادات من مكتب التسجيل، إلخ.
• سوف، إذا كان هناك واحد.
• شهادة من آخر محل إقامة للموصي في النموذج رقم 9 أو سجل المنزل.
• رفض كتابي للميراث من المتقدمين الآخرين.
• وثيقة ملكية الشقة – اتفاقية البيع والشراء، سند الهبة، شهادة الميراث، إلخ.
• الوثائق الفنية من BTI.
• مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات.
• شهادة عدم وجود دين لدفع السكن والخدمات المجتمعية.

بالإضافة إلى ذلك، قد تحتاج إلى وثيقة تشير إلى تكلفة الشقة الموروثة.

✔ الموعد النهائي للدخول في الميراث.

كقاعدة عامة، مدة الدخول في الميراث هي ستة أشهر من تاريخ فتح قضية الميراث. إذا لم يقبل الوريث خلال هذه الفترة ممتلكات الموصي لسبب ما، فإن الحق في ذلك ينتقل إلى ورثة الأوامر اللاحقة وفقا للقانون.

البند 1 من الفن. 1154 القانون المدني للاتحاد الروسي:
يمكن قبول الميراث خلال ستة أشهر من تاريخ فتح الميراث.

عندما يتم تفويت الموعد النهائي لسبب وجيه، يمكن استعادته في المحكمة. من الممكن أيضًا حل المشكلة دون مشاركة المحكمة. للقيام بذلك، من الضروري الحصول على موافقة على إعادة توزيع الميراث من الورثة الآخرين.

المادة 1155 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
بناءً على طلب الوريث الذي فاته الموعد النهائي المحدد لقبول الميراث، يجوز للمحكمة إعادة هذا الموعد النهائي والاعتراف بالوريث كقبول للميراث إذا لم يكن الوريث يعلم ولا ينبغي أن يكون على علم بافتتاح الميراث أو فاته هذا الموعد النهائي لأسباب وجيهة أخرى وبشرط أن يذهب الوريث، الشخص الذي فاته الموعد النهائي المحدد لقبول الميراث، إلى المحكمة في غضون ستة أشهر بعد انتهاء أسباب تفويت هذا الموعد النهائي.
يجوز للوريث قبول الميراث بعد انقضاء المدة المحددة لقبوله، دون اللجوء إلى المحكمة، بشرط موافقة جميع الورثة الآخرين الذين قبلوا الميراث على ذلك كتابياً.

قد يكون أساس إعادة مصطلح قبول الميراث أحد الحالات التالية:

1. ولم يعرف الوريث ولا يستطيع أن يعلم بوفاة الموصي. على سبيل المثال، لم يكن الشخص يعرف قريبه على الإطلاق، أو يعرفه، لكنه يتواصل معه نادرا جدا.
2. علم الوريث بوفاة أحد أقاربه، لكنه اعتقد أنه لا يوجد ما يرثه.
3. الوريث هو شخص عاجز أو قادر جزئيًا ولا يمكنه ممارسة حقوقه بشكل مستقل.
4. لم يتمكن الوريث من المثول أمام كاتب العدل في الوقت المحدد بسبب ظروف معينة. على سبيل المثال، خضع لعلاج طويل الأمد في المستشفى، وخدم في الجيش، وما إلى ذلك.

هذه ليست قائمة شاملة. قد تكون هناك أسباب أخرى لتمديد فترة الميراث.

○ تسجيل ملكية الشقة.

وفقا للقانون، بعد الدخول في حقوق الميراث، فإن الشقة مملوكة بالفعل للوريث. ومع ذلك، لن يتمكن من التصرف فيها بشكل كامل إلا بعد تسجيل الملكية.

البند 4 من الفن. 1152 القانون المدني للاتحاد الروسي:
يتم الاعتراف بالميراث المقبول على أنه ملك للوريث اعتبارًا من تاريخ فتح الميراث، بغض النظر عن وقت قبوله الفعلي، وكذلك بغض النظر عن لحظة تسجيل الدولة لحق الوريث في الممتلكات الموروثة، عندما يكون هذا الميراث مقبولًا. الحق يخضع لتسجيل الدولة.

لتسجيل حقوق الملكية، يجب عليك تقديم طلب إلى Rosreestr بأي طريقة مناسبة. بعد 3-5 أيام عمل، سوف تحتاج إلى الحضور لاستلام مستخرج من سجل الدولة الموحد.

✔ أين يتم التسجيل؟

لتسجيل الملكية، عليك الذهاب إلى مكتب Rosreestr أو MFC في موقع الشقة.

يمكنك أيضًا تقديم طلب أولي عن بعد - عن طريق البريد أو باستخدام بوابة خدمات الدولة. لكن هذا لن يمنعك من زيارة القسم. ستظل بحاجة إلى إحضار المستندات الأصلية في الموعد المحدد.

✔ ما هي المستندات التي يجب علي تقديمها؟

لتسجيل حقوق الملكية، سوف تحتاج إلى تقديم:

• جواز سفر عام.
• شهادة الدخول في حقوق الميراث.
• طلب تعديلات على سجل الدولة الموحد.
• إيصال لدفع واجب الدولة.

تسجيل حقوق الملكية يخضع لرسوم. للأفراد حجمها 2000 روبل.

○ الضرائب على بيع شقة موروثة.

عند استلام الميراث، يُعفى المواطن من دفع الضرائب. هذا منصوص عليه في الفقرة 18 من الفن. 217 قانون الضرائب للاتحاد الروسي:

الدخل النقدي والعيني المستلم من الأفراد عن طريق الميراث لا يخضع للضريبة (معفى من الضرائب)، باستثناء المكافآت المدفوعة للورثة (الخلفاء القانونيين) لمؤلفي الأعمال العلمية والأدبية والفنية، وكذلك المكافآت المدفوعة لورثة أصحاب براءات الاختراع والنماذج المفيدة والرسوم والنماذج الصناعية.

إلا أن الأموال المتحصلة من بيع الشقة هي دخل المواطن. يتم فرض الضريبة عليها على أساس عام.

✔ مبلغ الضريبة عند تملكها لأكثر من خمس سنوات.

إذا تم توريث الشقة منذ أكثر من خمس سنوات، فلا يتم فرض ضريبة المبيعات. وتحسب هذه المدة من تاريخ وفاة الموصي.

في السابق، كانت فترة الولاية أقصر وكانت ثلاث سنوات. دخلت هذه التغييرات حيز التنفيذ في عام 2016. أي أنه إذا تم قبول أملاك الموصي قبل يناير 2016 فيكفي الانتظار ثلاث سنوات حتى يتم إعفاءه من الضريبة.

✔ مبلغ الضريبة إذا كانت مملوكة لمدة تقل عن خمس سنوات.

إذا تم بيع الشقة قبل انقضاء خمس سنوات من تاريخ وفاة الموصي، فإن الدخل المستلم يخضع للضريبة بنسبة 13% للمواطنين و30% للأجانب.

بعد إتمام المعاملة، يجب على البائع تقديم إقرار إلى دائرة الضرائب الفيدرالية في النموذج 3-NDFL. ويجب أن يتم ذلك قبل 30 أبريل من العام التالي للعام الذي تمت فيه المعاملة.

ومع ذلك، يمكن للمواطن الاستفادة من حق واحد في الحصول على خصم. إذا تجاوزت تكلفة الشقة مليون روبل، فسيتم احتساب الضريبة على المبلغ الذي يتجاوز هذا الحد. أي بسعر بيع 2 مليون روبل. سيدفع المواطن ضريبة فقط على مليون روبل. (130 ألف).

ص. 1 البند 2 الفن. 220 قانون الضرائب للاتحاد الروسي:
يتم توفير خصم ضريبة الأملاك بمبلغ الدخل الذي يتلقاه دافع الضرائب في الفترة الضريبية من بيع المنازل السكنية أو الشقق أو الغرف، بما في ذلك المباني السكنية المخصخصة أو الأكواخ أو منازل الحدائق أو قطع الأراضي، أو حصة (حصص) في ما ذكر الممتلكات التي كانت مملوكة لدافعي الضرائب أقل من الحد الأدنى والحد الأقصى لمدة ملكية العقارات، ولا تتجاوز في المجموع 1،000،000 روبل.

ويعتبر الميراث هو الأساس الأكثر شيوعاً لاكتساب ملكية الشقة، بالإضافة إلى التبرع والبيع.

القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:

يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع و7 أيام في الأسبوع.

إنه سريع و مجانا!

عند الحصول على ملكية شقة تنتقل عن طريق الميراث، لا يواجه المواطن أي صعوبات أثناء عملية الشراء والبيع، ولا يضع التشريع أي قيود على هذه الفئة من الأشخاص.

ولكن لا تزال هناك بعض الخصائص المميزة عند بيع العقارات الموروثة. يجب أن يعرف كل من البائع والمشتري عنها. وفي هذا الصدد تثور أسئلة حول الضريبة عند بيع شقة بالميراث.

القاعدة المعيارية

إن المسائل المتعلقة بوراثة الممتلكات، وقواعد قبول الميراث، وتسجيله، والدخول فيه، والتصرف فيه منصوص عليها في عدد من القوانين التشريعية الحالية.

يتم تقديم "الأدلة" الرئيسية لأولئك الذين دخلوا في الميراث وأولئك الذين يخططون للتو للدخول في الميراث من خلال قانونين تشريعيين:

• القانون المدني للاتحاد الروسي (الفصول 3، 16، 18، المواد)، الذي يشرح إجراءات معالجة المعاملات المتعلقة بشراء وبيع العقارات، ويحدد أيضًا اللوائح والقواعد القانونية التي يجب مراعاتها من قبل الوريث عند تسجيل ملكية العقارات؛
• قانون الضرائب في الاتحاد الروسي (المقالات )، الذي يحدد المشكلات المتعلقة بالضرائب عند بيع شقة موروثة، وشروط دفع الضريبة ومبلغها.

هل هي خاضعة للضريبة؟

الدفع الإلزامي لخزانة الدولة هو ضريبة على بيع شقة تم استلامها بالميراث.

ويرجع ذلك إلى حقيقة أن التشريع يعتبر معاملة البيع والشراء وسيلة لتوليد الدخل، حيث لا ينبغي للمرء أن ينسى تأثير القانون على فرض الضرائب على الأرباح.

في هذه الحالة، لا يتمتع وضع دافع الضرائب بأي مزايا محددة، ولكن ما عليك سوى معرفة مدة ملكية الشقة.

أقل من 3 سنوات من الملكية

إذا تم إبرام صفقة لبيع عقار موروث تم تملكه لمدة لا تزيد عن 3 سنوات، فيجب دفع ضريبة قدرها 13% لخزانة الدولة على الربح المحصل من الصفقة.

واستنادا إلى فترة ملكية هذا العقار، يتم حساب مبلغ القاعدة الخاضعة للضريبة.

وفي عام 2019، تم إجراء بعض التعديلات على التشريع، وتم تمديد هذه المدة إلى 5 سنوات.

ولكن بالنسبة لبعض حالات المعاملات العقارية، تم الإبقاء على هذه الفترة البالغة 3 سنوات:

• تم تسجيل حق الملكية في موعد أقصاه 1 يناير 2019؛
• تم الحصول على العقار نتيجة لاتفاق مبرم بشأن الصيانة مدى الحياة، والدخول في حقوق الميراث، نتيجة للمشاركة في الخصخصة.

وستخضع جميع الحالات الأخرى لمدة 5 سنوات.

وإذا كانت هذه الفترة أقصر، سيكون معدل الضريبة على النحو التالي:

• 13% لمواطني الاتحاد الروسي (المقيمين)؛
• 30% للمواطنين الأجانب (غير المقيمين).

مثال: إذا قرر مواطن من الاتحاد الروسي بيع شقته مقابل 1800000 روبل، فسوف يدفع ضريبة على الأرباح بمبلغ يساوي 104000 روبل. (1800000-1 مليون)*13%).

مملوكة لأكثر من 3 سنوات

وبموجب القانون، لا يمكنك بيع شقة موروثة دون دفع الضريبة إلا بعد 3 سنوات.

كيف يتم حساب المدة؟

وفقا للقاعدة المقبولة عموما، تبدأ فترة الملكية في التاريخ الذي يسجل فيه المالك الملكية، وتنتهي في التاريخ الذي يتم فيه إدخال بيانات المالك الجديد في سجل الدولة.

بالنسبة للعقارات التي تم استلامها نتيجة الميراث، سيتم حساب مدة الحيازة على النحو التالي:

• قبل وفاة الموصي، لم يكن للوريث نصيب في الشقة الموروثة؛ مدة ملكية العقار هي 36 شهرًا تبدأ من لحظة الوفاة وتنتهي في تاريخ إدخال المعلومات عن المالك الجديد في الشقة؛ سجل الدولة
• كان للوريث حصة في الشقة الموروثة قبل وفاة الموصي، وتبدأ فترة الملكية من أقرب تاريخ تم فيه تسجيل الحصة في العقار.

مثال:

يمتلك الوريث حصة ربع في الشقة منذ مايو 2010. وبعد عامين يرث ربع حصة أخرى. وفي يونيو 2019، قرر بيع الشقة. وبناءً على ذلك فإن مدة ملكية الشقة بأكملها كانت 7 سنوات (من 2010 إلى 2019).

ولكن إذا، على سبيل المثال، كان الوريث مواطنا أجنبيا، فسيحتاج إلى دفع 30٪ من الربح المستلم.

لا تنطبق فترة 3 سنوات هنا.

عند حساب مدة الحيازة، من الضروري مراعاة تاريخ وفاة الموصي: إذا وقع في اليوم الخامس عشر من الشهر أو بعده، فيؤخذ الشهر في الاعتبار في الحساب.

المزايا والإعفاءات

إذا كان المالك يمتلك شقة موروثة لأكثر من 3 سنوات، بعد بيعها، فسيتم إعفاء المالك بالكامل من التزام دفع الضريبة.

مدة الملكية التي يتم بعدها الإعفاء الضريبي هي 3 سنوات، ولا يهم كيف أصبح المالك مالكًا لهذه الشقة - استلمها نتيجة الميراث، أو حصل عليها من خلال عملية بيع وشراء، أو شارك في الخصخصة .

عند بيع شقة ترثها فئات مختلفة من الأشخاص (قاصر، متقاعد، شخص معاق)، لا يوفر التشريع أي فوائد، حيث أن الجميع، دون استثناء، ملزمون بدفع ضريبة الدخل.

الضريبة على بيع الشقة المستلمة بالميراث

شروط

لا يمكن بيع شقة موروثة إلا بعد تسجيل الملكية لدى الخدمة الفيدرالية للتسجيل والمساحة ورسم الخرائط (Rosreestr).

أي واحد وبأي حجم؟

عند اختيار الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي، من عام 2015 إلى عام 2020، يتم استخدام قيمة المخزون كقاعدة ضريبية لعقارات المواطنين.

بالنسبة لتلك الحالات التي يتبين فيها أن سعر الشقة المشار إليه في نص العقد يختلف بشكل كبير عن سعر السوق نزولاً عند البيع، فقد تم وضع قواعد جديدة لتحديد مبلغ الضريبة.

يؤخذ دخل المواطنين للأغراض الضريبية مساوياً للقيمة المساحية لهذه الخاصية مضروبة في 0.7 (المعامل المقبول للحسابات).

في هذه الحالة، يجب أن يكون الربح من الصفقة أقل من القيمة المساحية للسكن اعتبارًا من 1 يناير من العام الذي تم فيه تسجيل تسجيل نقل حقوق الملكية لهذه الشقة.

معدلات

يعتمد مبلغ الضريبة بشكل مباشر على العوامل التالية: قيمة العقارات وحقيقة ما إذا كان المواطن مقيمًا في الاتحاد الروسي.

وسيكون المعدل اعتمادا على ذلك على النحو التالي:

• 13% - للمواطنين المقيمين في الدولة أكثر من 183 يوماً في السنة (المقيمين)؛
• 30% – للمواطنين الأجانب (غير المقيمين).

عند تحديد المعدل، ليس للجنسية أهمية كبيرة، ولكن تؤخذ في الاعتبار مدة الإقامة في الدولة، ويجب أن تكون مستمرة.

بعد قبول الميراث، يمكن تخفيض ضريبة الأملاك (لجميع فئات المواطنين) أو زيادتها (في هذه الحالة، فقط لغير المقيمين).

إذا كان المواطن مقيمًا في دولة لم تبرم اتفاقية مع الاتحاد الروسي بشأن الضرائب الثنائية، فسيتعين عليه دفع الضرائب إلى خزانة كلا البلدين.

وبناء على ذلك، سيتم زيادة المبلغ الواجب دفعه بمقدار 2 مرات.

المتقاعد

هناك رأي مفاده أن الورثة المتقاعدين مؤمنون بالكامل ضد الاضطرار إلى دفع الضرائب على الشقة المباعة، ولكن هذا مفهوم خاطئ تماما.

مثل جميع المواطنين، يجب على أصحاب المعاشات دفع الضريبة التي يتلقونها عند بيع شقة موروثة:

• مدة الحيازة لا تزيد عن 3 سنوات، وسيكون معدل الضريبة 13%؛
• المشاركة في الحصول على خصم من 2،000،000 روبل. (متقاعد عامل يدفع ضريبة الدخل للدولة)؛
• قد يتم إعفاؤه بالكامل من الضريبة إذا كان سعر البيع أقل من 100000 روبل روسي. أو إذا كان هناك ورثة آخرون من المتقدمين الذين يحق لهم الحصول على خصم.

إذا انتقلت من زوجها

ولا ينقطع حق ملكية الزوجة بعد وفاة زوجها، بل يتحول من ملكية مشتركة إلى ملكية فردية.

إذا قررت الزوجة بيع الشقة، فلن يخضع دخلها للضريبة إذا كان زوجها يملك الشقة لأكثر من 3 سنوات.

وتنطبق نفس القاعدة إذا قررت الزوجة تخصيص الحصة الموروثة بعد وفاة زوجها، ونتيجة لذلك، تضفي الطابع الرسمي على حق جديد في ملكية العقار.

في هذه الحالة، أثناء معاملة البيع، تكون فترة ملكية الشقة هي لحظة التسجيل الأولي لملكية الكائن (لا يتم أخذ الشهادة الصادرة حديثًا بسبب التغييرات في تكوين المالكين وأسهمهم في الشقة داخل الحساب).

لذلك، إذا امتلك الزوجان الشقة لمدة 3 سنوات أو أكثر، فلن يتعين عليهما دفع ضريبة على الربح المستلم من البيع.

تكلفة العقد

مع تعريف مفهوم "قيمة العقد" كل شيء واضح. يحدد نص العقد كائنًا له قيمته المحددة.

أثناء عملية الشراء والبيع، يتم إبرام اتفاق بين البائع والمشتري، ويجب أن يأخذا في الاعتبار عدة نقاط مهمة:

• الاختلافات في المبالغ- الفعلي وما ورد في العقد. يأخذ مكتب الضرائب في الاعتبار فقط ما هو محدد في نص الاتفاقية. عند صياغة العقد وإبرامه، يجب أن تضع ذلك في الاعتبار.
• شراء شقة بالتقسيط.في هذه الحالة، سيأخذ مكتب الضرائب فقط التكلفة الكاملة للشقة لإجراء الحسابات، ولن يقتطع الضريبة من كل دفعة فردية.
• عند إبرام العقد، يجب أن تكون تكلفة السكن مساوية لقيمته المساحية أو تتجاوز حجمه. إذا تم التقليل من المبلغ عمدا، فقد يفرض مفتشو الضرائب ضريبة إضافية.

عملية حسابية

عند بيع شقة موروثة، يتم احتساب الضريبة على الربح المستلم وفقًا للصيغة القياسية المستخدمة في فرض الضرائب وبيع العقارات الأخرى.

الصيغ:

تكلفة المعاملة نفسها عبارة عن خصم/مصروفات = ربح يخضع للضريبة.

الدخل الخاضع للضريبة × 13% = مبلغ ضريبة الدخل الشخصي المستحقة

تكلفة الشقة بموجب العقد هي: 1500000 روبل. (1500000 - 1000000؛ 500 × 13%)، سيكون مبلغ الحساب 65000 روبل.

بعد بيع الشقة، إذا كانت مدة الحيازة لا تزيد عن 3 سنوات، يجب عليك أخذ التكلفة من وثيقة المساحة وضربها في 0.7 (المعامل المقبول للحسابات). وضرب النتيجة التي تم الحصول عليها بالفعل بنسبة 13٪. وهذا المبلغ سيكون الضريبة.

مثال الحساب:

في مارس 2019، تم شراء شقة بقيمة 2.700.000 روبل روسي. وفي أغسطس تم بيعه بالفعل مقابل 4200000 روبل. بالمقارنة مع القيمة المساحية، اتضح أنها كانت 5700000 روبل.

عند ضرب القيمة المساحية بعامل التخفيض، يكون المبلغ الناتج هو 3990000 روبل - وتبين أن المبلغ أقل مما هو مذكور في اتفاقية المعاملة.

فيما يتعلق بهذه الحسابات، يجب دفع الضريبة المحصلة على أساس ليس على القيمة المساحية، ولكن على السعر المحدد في العقد: 4200000-2700000x 13٪ = 195000 روبل.

يقوم المواطن، بعد إجراء الحساب، بملء الإقرار الضريبي وتقديمه إلى مكتب الضرائب للإبلاغ.

تقليل التكاليف

يوفر القانون لجميع المواطنين نفس الفرصة لتخفيض الضرائب على بيع الشقة الموروثة.

يمكنك تقليل المبلغ الذي يتم احتساب ضريبة المبيعات عليه باستخدام إحدى المزايا التي تقدمها الدولة:

• مبلغ 200000 روبل، وهو خصم ضريبي؛
• النفقات التي تم استخدامها في اقتناء هذا العقار وتم توثيقها.

الخيار الأوليتم استخدامها في كثير من الأحيان عندما تكون الشقة موروثة أو هدية، أي أنه لم تكن هناك تكاليف لاقتنائها أو أنها كانت ضئيلة.

وفي الحالات التي كانت فيها تكلفة الشقة أقل من 1،000،000 روبل، عند بيع الشقة، سيغطي الخصم الضريبي الربح المستلم بالكامل.

الخيار الثانييكون الأمر أكثر ملاءمة عندما يتم الاحتفاظ بجميع الوثائق اللازمة لشراء شقة من المالك السابق.

يمكن استخدام هذا المبلغ لتقليل القاعدة الضريبية.

فإذا باع شخص شقة بسعر أقل من الذي اشتراها به، فلا ربح في صفقة البيع. وهذا يعني أنه لن يتم فرض أي ضريبة على الدخل.

أما إذا بيعت الشقة بسعر أعلى من السعر الذي اشتريت به، فيجب دفع 13% من هذا الفرق لخزينة الدولة.

إذا قام المواطن ببيع عدة شقق، فيجب عليه توفير المصاريف المستندية لجميعها إذا اختار خيار المنفعة هذا.

ولكن يمكنه أيضًا تطبيق خصم يأخذ في الاعتبار جميع الأشياء المباعة، وبالتالي تخفيض ضريبة المبيعات إلى الحد الأدنى وحتى في بعض الحالات تخفيضها إلى الصفر.

استفد من النفقات المؤكدة لشقة واحدة، وللأخرى خصم ضريبي قدره 2،000،000 روبل. لمدة سنة تقويمية واحدة غير ممكن.

الخصومات

الخصم هو منفعة تقدمها الدولة لأنواع معينة من الضرائب على المعاملات العقارية. ويعني إمكانية عدم دفع جزء من الضرائب أو إعادة مبالغ معينة تم دفعها سابقاً.

ويمكن لكل مواطن يبيع شقة الاستفادة من الخصم.

يمكنك حسابها باستخدام الصيغة القياسية:نحن نأخذ تكلفة الكائن كأساس، ونطرح منه 1،000،000 روبل، والمبلغ الناتج هو القاعدة الضريبية ومنه سيتم احتساب ضريبة الدخل بمبلغ 13٪.

عملية حسابية:

تكلفة الشقة 1650000 روبل، والمبلغ الخاضع للضريبة هو 650000 روبل. وبناء على ذلك، فإن جميع المعاملات التي تقع ضمن فئة الأسعار التي تصل إلى 1000000 روبل لا تخضع للضريبة.

إذا تم تقسيم الشقة إلى عدة ورثة، فيمكنك بيع الشقة بالأسهم، ولكل سهم اتفاقه الخاص، مما سيؤدي بالتالي إلى تقليل العبء الضريبي بشكل كبير.

بموجب اتفاقية منفصلة، ​​يمكنك تقديم خصم بقيمة 2،000،000 روبل روسي إلى مكتب الضرائب. ويسترد منه 13% من مصاريف شراء الشقة.

سيكون الخصم في هذه الحالة 260.000 روبل.

يمكنك استخدام الخصم حتى يتم إنفاقه بالكامل، وبالتالي يمكن تطبيقه على مختلف العقارات.

ماذا تختار - الدخل مطروحًا منه النفقات أم الخصم؟

إذا بلغت التكاليف عند شراء شقة 1000000 روبل. وأكثر من ذلك، سيكون من المفيد للبائع استخدام طريقة "الدخل مطروحًا منه النفقات".

أما بالنسبة للمعاملات الأخرى فمن الأفضل تطبيق خصم ضريبي، حيث لا داعي لتأكيد سعر شراء العقار.

من المهم ألا ننسى أنه يمكنك استخدام طريقة واحدة فقط لخفض الدخل، حيث أن الجمع بين عدة طرق محظور بموجب القانون.

ويجب على البائع اتخاذ القرارات في اختيار ما إذا كان سيختار الخصم أو الدخل مطروحًا منه النفقات.

توثيق

يجب أن تتم معاملة وراثة الشقة بشكل قانوني، أي أن الوريث يجب أن يكون بين يديه جميع الأوراق التي تؤكد ملكيته للعقار.

عند بيع مساحة المعيشة الموروثة، يقوم المالك بجمع حزمة من المستندات، والتي تشمل:

• شهادة الملكية - إذا لم يتم إصدارها، فمن المستحيل بيع الشقة؛
• شهادة تؤكد الدخول في حقوق الميراث؛
• الإذن بالبيع من الزوج إذا نص على أن أي ميراث هو ملكية مشتركة. وإذا لم يكن هناك عقد زواج فلا حاجة إلى هذا الإذن؛
• أيضًا، إذا تم توزيع المنطقة بين عدة أشخاص، يلزم الحصول على موافقة رسمية من جميع المالكين على البيع - يمكن تقديم هذا الإذن في أي مكتب كاتب عدل؛
• اتفاقية شراء شقة؛
• ، حيث يتم سرد المواطنين المسجلين في مساحة المعيشة هذه.

من يجب أن يدفع واجب الدولة وكيف يختلف عن الضريبة؟

الوثيقة الرئيسية التي تنظم نظام الضرائب والرسوم، بما في ذلك واجب الدولة، هي قانون الضرائب. من خلال تقديم الخدمات للمواطنين المتعلقة بإعداد المستندات الخاصة بالعقارات، تفرض الدولة رسومًا معينة.

مزيد من التفاصيل حول واجب الدولة مكتوبة في الجزء الثاني من قانون الضرائب (المادة 333) - يتم شرح إجراءات دفع الضريبة وحجمها وتقديم المزايا لفئات معينة من الأشخاص.

يجب على كاتب العدل دفع رسوم عند استلام الشهادة من أجل الدخول في حقوق الميراث.

يتم تحديد مبلغ واجب الدولة بموجب القانون (يمثل نسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقارات الموروثة):

• 0.3٪ - للأقارب، ولكن لا ينبغي أن يتجاوز 100 ألف روبل؛
• 0.6٪ - للمواطنين الغرباء عن الموصي المتوفى، ولكن يجب ألا يتجاوز مليون روبل.

من خلال بيع العقارات يحقق الوريث ربحاً، ووفقاً للقانون يجب دفع ضريبة بنسبة 13% إلى موازنة الدولة، وهي عبارة عن الفرق بين الربح من البيع وخصم الضرائب والمصاريف.

من المهم أن تتذكر:يتم دفع واجب الدولة قبل استلام المستندات اللازمة، ويتم دفع الضريبة بعد تقديم الإقرار السنوي بالدخل من البيع والشراء.

كيفية ملء إعلان 3-NDFL؟

يمكن تقديم الإقرار الضريبي بطريقتين:

• يحتوي موقع خدمة الضرائب الفيدرالية (https://www.nalog.ru/rn77/fl/pay_taxes/venue/pay_taxes/) على برنامج خاص يمكن استخدامه مجانًا وتنزيله إذا لزم الأمر. لن يكون العمل مع البرنامج صعبا، حتى بالنسبة للمبتدئين، والنتيجة الناتجة سوف تلبي جميع متطلبات مكتب الضرائب. عند العمل مع البرنامج، يجب عليك ملء جميع الحقول المطلوبة بعناية.
• إذا كان من المستحيل ملء الإقرار على الموقع، فيمكنك ملؤه يدويًا. تتم التعبئة على النموذج (الصادر عن مأمورية الضرائب) بدون أخطاء باستخدام قلم الحبر الأسود أو الأزرق.

عند ملء الإقرار الضريبي بنفسك، لتجنب الأخطاء والتصحيحات في حالات الحسابات المعقدة، فإن الحل الأفضل هو الاتصال بالمكاتب المتخصصة التي تقدم خدمات إعداد الإقرار الضريبي.

متى وأين وبأي طريقة يتم التقديم؟

يجب تقديم حزمة المستندات المعدة إلى مكتب الضرائب بحلول 30 أبريل، حيث يقدم دافع الضرائب تقارير عن الدخل المستلم من العام السابق.

على سبيل المثال، إذا تم بيع الشقة في يونيو 2019، فيجب تقديم الإقرار بحلول 30 أبريل 2019.

إذا صادف يوم تقديم الإقرار يوم عطلة نهاية الأسبوع (السبت، الأحد، العطلات الرسمية)، فإن اليوم الأول من تقديم الإقرار يعتبر أول يوم عمل.

لذلك، على سبيل المثال، كان يوم تقديم الإقرار لعام 2019 هو 2 مايو 2019، لذا فإن 30 أبريل هو يوم الأحد، والاثنين 1 مايو هو يوم عطلة.

يتم تقديم إعلان في مكان تسجيلك الدائم.

يمكن تقديم الإقرار الضريبي شخصياً أو من خلال مندوبك بأي من الطرق التالية وهي:

• عن طريق المراسلات البريدية، مع وصف للمحتويات؛
• عبر قنوات الاتصالات، في شكل إلكتروني؛
• الحساب الشخصي لدافعي الضرائب على الموقع الإلكتروني لخدمة الضرائب الفيدرالية.

الموعد النهائي وطرق دفع الضريبة

يجب دفع ضريبة 13٪ على الدخل المستلم بحلول 15 يوليو. يدفع المواطنون الضريبة باستخدام التفاصيل التي يجب العثور عليها إما على موقع خدمة الضرائب الفيدرالية أو أثناء زيارة شخصية لمكتب الضرائب.

يمكنك إجراء التحويلات في أي فرع من فروع البنك، وعلى موقع خدمات الدولة ومباشرة على موقع خدمة الضرائب الفيدرالية (تحتاج إلى التسجيل على المواقع الإلكترونية والوصول إلى حسابك الشخصي).

يجب تقريب مبلغ الدفع إلى أقرب روبل ^ على سبيل المثال، إذا كان 40 كوبيل، فسيكون 00 كوبيل، وإذا كان 68 كوبيل. سيكون هناك بالفعل 1 فرك.
إذا لم يتم دفع الضريبة في الوقت المحدد، فسيتم فرض غرامة اعتبارًا من 16 يوليو.

ما الذي يجب دفعه عند بيع السهم؟

يمكن أن تصبح حياة دافعي الضرائب أكثر تعقيدًا بشكل ملحوظ إذا لم يتم بيع الشقة بالكامل، ولكن تم بيعها بالأسهم. وفي هذا الصدد، فإن حسابات الإعلان لها خصائصها الخاصة. دعونا نلقي نظرة على المواقف الأكثر شيوعًا أثناء معاملات بيع وشراء الأسهم.

بغض النظر عن أصحاب آخرين

تعني معاملة البيع والشراء هذه أن المالك يبيع فقط حصته في العقار المشترك.

في هذه الحالة، يتم إعداد اتفاقية منفصلة للحصة ويتم احتساب الضريبة على البيع، وكذلك على بيع الشقة بأكملها.

سيتم أيضًا احتساب الضريبة على مالكي الأسهم الآخرين، أي وفقًا للمخطط القياسي، وهو: الربح مطروحًا منه مليون روبل. من المبلغ المتبقي 13%.

بيع المنزل بالكامل

وبهذا البيع يتم بيع الشقة بالكامل، أي من قبل جميع أصحاب الأسهم معًا. ستكون هناك اتفاقية واحدة للجميع، وبالتالي لن يكون هناك سوى خصم ضريبي واحد.

في نص الاتفاقية، سيكون من الممكن، بالاتفاق بين المالكين، تحديد مبلغ الدخل الخاضع للضريبة.

يمكن أن يكون توزيع الأحجام أي شيء: بالنسبة للبعض سيكون 0.00 روبل، مما يعني أن كامل مبلغ الدخل سيذهب إلى المالك الآخر.

إذا لم يكن هناك اتفاق بين المالكين على التوزيع، فمن المقبول عمومًا أن يتناسب مبلغ الربح مع حجم الحصة من التكلفة الإجمالية للشقة.

مثال:

بموجب عملية الشراء والبيع، تم بيع عقار كان فيه ¾ و ¼ أسهم مملوكة لمالكين مختلفين.

وفي هذه الحالة فإن مبلغ الربح يتناسب مع حجم ملكية السهم. وفقا للأسهم، سيحصل مالك واحد على 750،000 روبل من الصفقة. (1 مليون × ¾) وسيكون قادرًا على تطبيق خصم ضريبي، وسيحق للآخر الحصول على 250 ألف روبل فقط بما يتناسب مع الحصة.

شروط مختلفة لملكية الأسهم

لدينا هنا موقف بسيط حيث يتم بيع الأسهم في نفس العقار بفترات ملكية مختلفة.

سيتم إعفاء مالك السهم الذي حصل على الملكية منذ أكثر من 3 سنوات من الضريبة تلقائيًا أثناء الصفقة، أما المالك الذي حصل على الملكية في وقت سابق ولم تنته فترة 3 سنوات فسوف يدفع ضريبة بنسبة 13٪ لموازنة الدولة.

على سبيل المثال:

الشقة بها ثلاثة ملاك يمتلكون أسهم مختلفة 1/6 و 2/6 و 3/6.

لقد امتلكه مالك أحد الأسهم قبل الآخرين، منذ عام 2006، أي لمدة تزيد عن 3 سنوات، مما يعني أنه بموجب القانون سيكون معفياً تماماً من دفع الضريبة على الربح المحصل عليه من بيع أسهمه. يشارك.

ودخل الاثنان الآخران في حقوق الملكية في وقت لاحق من عام 2015، وبالتالي يمتلكان أسهمهما لمدة لا تزيد عن 3 سنوات، مما يعني أنهما سيدفعان ضريبة بنسبة 13٪ على المبلغ الذي سيزيد عن مليون روبل.

بيع عدة أسهم في مساكن مختلفة

عند إبرام معاملات البيع في سنة تقويمية واحدة لعدة أسهم لمالك واحد تقع في كائنات عقارية مختلفة مع مدة لا تزيد عن 3 سنوات، سيحتاج المالك إلى مراعاة ما يلي.

يتم تلخيص الربح من المبيعات بإضافة بسيطة:

• هناك أربعة حصص مختلفة للبيع في الشقق - ½ و ¼ وفي غرف ⅓ في واحدة و ⅓ في الأخرى. في الشقق ½ حصة بتكلفة 550.000 روبل. و ¼ بسعر 300000 روبل. لا يحتوي نص الاتفاقية على معلومات حول الاتفاقيات بين المساهمين بشأن توزيع الأرباح.
• في هذا الصدد، يتم طرح غرفة واحدة للبيع بسعر 600000 روبل، مما يعني أن ⅓ الحصة ستكلف 200000 روبل. (600000 × ⅓)، يتم تقديم غرفة أخرى بسعر 300000 روبل، على التوالي، بما يتناسب مع تكلفة الغرفة سيكلف 100000 روبل.
• عند إضافة (550.000 + 300.000 +200.000+ 10.000) جميع الأسهم المباعة، يكون الدخل 1.150.000 روبل.

يجب توثيق جميع التكاليف وتأكيدها بشكل صحيح:

• عند النظر في مثالنا، لن يزيد هذا المبلغ عن 1150000 روبل، ولكن هنا من الضروري مراعاة الشرط الذي سيتم بموجبه تخفيض ضريبة الدخل بسبب الأموال المنفقة: لا يمكن أخذها في الاعتبار إلا في كائن واحد ، وفي أخرى لم يعد ذلك ممكنا.
• في معاملة شراء وبيع جميع الأسهم، يتم أخذ جميع التخفيضات الضريبية في الاعتبار وتلخيصها، ولكن يجب ألا تتجاوز مليون روبل في المجموع.

على سبيل المثال:

تم طرح عقارين للبيع حيث كان لمالك واحد أسهم: 1/10 مقابل 600000 روبل، 1/16 مقابل 700000 روبل. وبلغ حجم الدخل من بيع الأسهم 1.3 مليون روبل.

وفقًا للحسابات التي تم إجراؤها (من 1/10 من حصة 100000 روبل (1 مليون × 1/10) + من 1/16 - 62500 روبل (1 مليون × 1/16)، وفقًا لذلك، سيكون الخصم الضريبي 162500 روبل ، والتي سيكون هناك انخفاض في الربح.

عند بيع العقارات المختلفة، عند إعداد التقارير الضريبية، من الضروري مراعاة أنه يمكن تطبيق كل من التخفيضات الضريبية والتكاليف في الحسابات (على سبيل المثال، عند تسجيل شقة). ومع ذلك، يحظر مراعاة النفقات والخصومات في وقت واحد في شيء واحد.

مثال:

يمتلك المالك عقارين. سبق له أن اشترى شقة واحدة بموجب صفقة بيع وشراء بتكلفة 1.5 مليون روبل. حصل على الشقة الثانية نتيجة الميراث، وبلغت نفقاته الورقية 20 ألف روبل.

بعد ذلك، قرر بيع شقة واحدة بتكلفة 1.6 مليون روبل. وطبقت مصاريف قدرها 1.5 مليون روبل كتخفيض في ربح البيع، وبيعت الثانية بتكلفة 1.4 مليون روبل. واستخدمت الخصم الضريبي.

خصومات أم مصاريف؟

يمكن تخفيض الضريبة على الدخل الناتج عن بيع الشقة عن طريق النفقات التي يتم تلقيها نتيجة لهذا البيع.

الحساب هنا بسيط؛ يحدث الانخفاض في الدخل بسبب الأموال التي تنفق على تسجيل هذا العقار.

التكاليف دائما فردية. عند بيع الأسهم في نفس الوقت، يقرر كل مالك لحصته بنفسه ما سيفعله في المستقبل: هل سيستفيد من خصم الضريبة أو يطبق النفقات المتكبدة على انخفاض الدخل.

المسؤولية عن عدم الدفع وعدم تقديم الإقرار

يحق لمفتشية الضرائب، بعد إثبات عدم تقديم الإقرار الضريبي للإبلاغ أو تقديمه متأخرًا، فرض عقوبات على دافعي الضرائب.

في هذه الحالة، لا تزيد الغرامة عن 30٪ من المبلغ المحدد في الإقرار الضريبي، ولكن لا تقل عن 1000 روبل.

إذا نظرنا على وجه التحديد في حساب الغرامة مع مراعاة الأشهر والأيام، ففي هذه الحالة يتم حسابها على النحو التالي: يتم أخذ 5٪ من المبلغ المعلن في الإقرار الضريبي وضربه بعدد الأشهر المتأخرة.

على سبيل المثال:

تم تقديم الإقرار الضريبي في 9 أكتوبر، وكان الموعد النهائي 5 أشهر و7 أيام (من 2 مايو إلى 9 أكتوبر). المبلغ حسب الإقرار الضريبي هو 200000 روبل. وفقًا للحسابات (200.000 × 5٪ × 6)، ستكون العقوبات بمبلغ 60.000 روبل، ويتم احتساب 7 أيام على أنها شهر واحد.

الفروق الدقيقة والصعوبات

السكن الذي يتلقاه القاصر

في الحالات التي يكون فيها مالك الشقة أو الحصة فيها طفلاً قاصرًا، فإن جميع التزامات دفع الضريبة تقع على عاتقه بصفته المالك.

لا ينص التشريع الحالي على المزايا المتعلقة بعمر المالك.

بما أن الطفل القاصر، بسبب عمره، لا يمكنه إعداد وتقديم إقرار، ولا يمكنه دفع ضرائب الأملاك، ولا يمكن تحميله المسؤولية إذا لم يتم استكمال كل ما سبق خلال المواعيد القانونية، إذن
تقع كل المسؤولية على عاتق الوالد والوصي والوصي.

وبالتالي، فإن جميع الحسابات المتعلقة بالإقرار الضريبي وتقديمه إلى مكتب الضرائب، وتحويل الأموال للضرائب تتم من قبل ممثله القانوني.

عند إعداد الإقرار الضريبي، من الضروري مراعاة أنه موقع من ممثله القانوني، ويتم ملؤه نيابة عن المالك، وفي هذه الحالة نيابة عن قاصر.

لبيع شقة أو حصة طفل قاصر، يجب الحصول على إذن من سلطات الوصاية والوصاية للبيع.

لا يمكن الحصول على الموافقة إلا إذا تم تقديم مساحة معيشة مساوية لتلك المباعة في عقار آخر، أي عدم انتهاك المصالح القانونية للقاصر.

يتم تقديم طلب إلى سلطات الوصاية والوصاية على القاصر من قبل الممثل القانوني، بدءًا من سن 10 سنوات - من قبل القاصر نفسه.

بيع وشراء منزل جديد في وقت واحد

غالبًا ما يحاول الورثة، بعد حصولهم على الملكية، بيعها من أجل شراء سكن أكثر راحة.

يقوم نفس دافع الضرائب بإجراء صفقتين في عام واحد، بيعًا وشراءً.

في هذه الحالة يمكنه تطبيق خصمين في نفس الوقت - عند الشراء وعند البيع.

مثال:

الوريث، بعد أن دخل في حقوق الميراث، يقرر بيع الشقة مقابل 4.5 مليون روبل. ويقوم بشراء أخرى مقابل 4.7 مليون روبل. تحدث معاملات البيع هذه في وقت واحد.

وبعد إجراء الحسابات يتم الحصول على النتائج التالية:

• القاعدة الضريبية ((4.5 مليون - 1 مليون) × 13٪) بعد المعاملة بلغت 455000 روبل، والتي يمكن تخفيضها، وفقًا للقانون، بمبلغ 260.000 روبل. (2 مليون × 13%).
• المبلغ الواجب دفع ضريبة المبيعات (455000 - 260000) سيكون 195000 روبل.

لتطبيق خصم ضريبي فيما يتعلق بشراء شقة، توجد المتطلبات التالية:

• يمكن استخدام الخصم مرة واحدة فقط؛
• يجب شراء الشقة من أشخاص غير معالين؛
• مبلغ الخصم 2 مليون روبل.

عند تقديم التقارير إلى مكتب الضرائب، يتم تقديم جميع حسابات الشراء والبيع في وقت واحد في إقرار ضريبي واحد.

إذا تم توريث الشقة لعدة أشخاص

إذا كانت الشقة التي تم الحصول عليها عن طريق الميراث لديها العديد من المالكين، فيمكن للجميع تسجيل الجزء الخاص بهم من الميراث كممتلكات.

عند الميراث، في بعض الأحيان هناك حالة من الممتلكات غير القابلة للتجزئة، في مثل هذه الحالات، يتم تسجيل العقار دون تقسيم الأسهم في الشقة. يقوم أصحاب الأسهم بإعداد عقد واحد ويتم بيع الشقة بموجبه.

ملكية الشقة لمدة لا تزيد عن 3 سنوات وفي حالة بيعها خصم ضريبي قدره مليون روبل. سيتم تقسيمها بين جميع المالكين بما يتناسب مع قيمة الأسهم، إذا كان نص اتفاقية الشراء والبيع لا يحتوي على معلومات حول إعادة توزيع الدخل.

عند بيع شقة، يمكن تقسيم الخصم الضريبي بين المالكين فقط بموجب شروط الاتفاقية.

مع الأخذ في الاعتبار جميع ميزات هذه الصفقة، من الضروري تسليط الضوء على الشرط التالي للبيع: إذا تم التصرف في حصة واحدة من العقار، يلزم تقديم إخطار موثق بالشراء الوقائي لهذه الحصة.

الميراث لمواطن أجنبي

يحق للمواطن الأجنبي (غير المقيم)، تمامًا مثل مواطن الاتحاد الروسي، أن يرث الممتلكات التي تركها في دولتنا.

يتم إعداد وثائق الميراث مجانًا، أي في هذه الحالة لا يتم فرض ضريبة.

يمكن للمواطن الأجنبي أن يحصل على ميراث في بلد إقامته من خلال مكتب كاتب العدل أو على أساس توكيل رسمي، ويمكن للشخص المرخص له الحصول عليه. يمكن لموظفي القنصلية الروسية أيضًا المساعدة في هذا الأمر.

سيُطلب من المواطن الأجنبي دفع النفقات التالية:

• الدفع مقابل التوكيلات المنفذة ؛
• دفع رسوم الدولة للتسجيل من قبل كاتب العدل لشهادة الانضمام إلى حقوق الميراث؛
• دفع واجب الدولة عند تسجيل ملكية الشقة.

في حالة بيع شقة موروثة، سيحتاج غير المقيم إلى دفع ضريبة على الدخل من البيع بمبلغ 30٪ لموازنة الدولة إذا كانت فترة ملكية هذا العقار أقل من 3 سنوات.

إذا كانت هناك اتفاقية بشأن الازدواج الضريبي بين ولايتنا، فسيتعين عليك دفع الضريبة في ولايتنا فقط، وسيتم إعفاءها منها في بلد إقامتك.

قضايا الميراث للأشخاص البعيدين عن المعرفة بالفقه معقدة للغاية، وأحياناً تطرح أسئلة كثيرة.

في كثير من الأحيان، يجب الطعن في حقوق الملكية التي يتم الحصول عليها عن طريق الوصية أو الميراث في المحاكم. وبعد استلام حقوق العقار الموروث عند بيعه، يواجه الوريث المزيد من الأسئلة.

ومن مميزات عملية البيع هذه أنها الأساس لنشوء ملكية المسكن، والتي لا تؤثر بشكل عام على عملية الصفقة، بل تصبح سببتنشأ صعوبات أخرى.

رئيسي تعقيديتكون من العثور على مشتري

والحقيقة هي أن الحصول على شقة موروثة يحمل في طياته المخاطر بالنسبة للمشتري: قد يكون للعديد من الأشخاص الحق في الحصول على حصة في شقة، وبعد اكتمال المعاملة، قد يظهر فجأة مطالبون جدد بحصة في الميراث ويعلنون حقوقهم. سوف يبدأ دعوى، وسيواجه المالك الجديد وقتًا عصيبًا.

في هذا الصدد، يجب على بائع هذه الشقة الحصول مقدما على مختلف الشهادات والوثائق التي ستصبح تأكيد "الحديد".ما هو الوريث الوحيدالملكية، ولن يضطر المشتري إلى الندم على اختياره لصالح هذا الاستحواذ.

قائمة الوثائق المطلوبة

انتباه! لا يمكن إجراء معاملة بيع شقة موروثة إلا بعد الاستلام ملكيةللاسكان. بعد تسجيل الحق في العقارات، يجب عليك البدء في جمع المستندات اللازمة لتنفيذه.

ما هي المستندات المطلوبة؟

وثيقة العنوان

في هذه الحالة، هذه شهادة ميراث. للحصول عليه، يجب عليك تقديم طلب إلى مكتب كاتب العدل (عام أو خاص) لقبول الميراث خلال 6 أشهر من تاريخ وفاة الموصي.

إذا كان الوريث يعيش معه وقت وفاة الموصي، فلا داعي لتقديم طلب.

بعد 6 أشهر، يجب على الوريث الاتصال بمكتب كاتب العدل وكتابة طلب لإصدار الميراث. سيقوم كاتب العدل بفحص المستندات بعناية، ووجود الوصية، والتحقق مما إذا كانت قضية الميراث قد تم فتحها في مكاتب أخرى بناءً على طلب من ورثة محتملين آخرين. بعد إجراء فحص شامل، سيقوم كاتب العدل بفتح قضية ميراث وإصدار شهادة ملكية.

معلومة: في حال تجاوز طالب الميراث الموعد المحدد ولم يتقدم بطلب قبول العقار الموروث في الوقت المحدد، يحق له التقدم بطلب إلى الجهات القضائية لتمديد الموعد النهائي.

شهادة تسجيل حقوق الملكية

وفقا للقانون (المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، يجب أن تخضع الملكية لتسجيل الدولة.

وهذا يعني أن الوريث الذي حصل على هذه الشهادة يجب عليه الاتصال بـ FSGR (خدمة تسجيل الدولة الفيدرالية)، الموجودة في موقع الشقة الموروثة.

سيطلب من الوريث ما يلي:

• جواز سفر؛
• شهادة الميراث كاملة؛
• تقديم الطلب المناسب؛
• دفع واجب الدولة؛
• جواز السفر المساحي للعقارات (إذا تم تسجيل الشقة لأول مرة في Rosreestr).

جواز السفر المساحي والفني للشقة

يحتوي جواز السفر الأول على الخصائص التقنية لمساحة المعيشة ورقم مساحي فريد. يحتوي جواز السفر الفني، بالإضافة إلى قائمة مفصلة بجميع الخصائص التقنية، أيضًا على تكلفة مخزون الشقة.

الوثائق المتبقية هي:

1. مقتطف من سجل الدولة الموحد يؤكد حقيقة أن الشقة ليست رهن الاعتقال أو الكفالة (صالحة فقط في يوم الإصدار).
2. طلب من الزوج بشأن الموافقة على التصرف في العقارات، مصدق من كاتب العدل.
3. شهادات من خدمات المرافق تؤكد عدم وجود ديون.
4. اتفاقية الشراء والبيع، والتي تعتبر مبرمة منذ لحظة تسجيل الدولة (المادة 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عقد البيع

لذا، تأتي اللحظة التي يتم فيها جمع جميع المستندات وفحصها وتجهيزها.

الديكور يأتي على خشبة المسرح إتفاق البيع- الوتر الرئيسي لجميع الأنشطة.

في هذه المرحلة، يجب على الطرفين الاتفاق على جميع الشروط، بما في ذلك تكلفة الشقة وإجراءات الدفع.

في الحالة الأخيرة تحتاج وسيط الشاهد. يعتبر كاتب العدل مثاليًا لهذا الدور، والذي سيؤكد تنفيذ الاتفاقية وحقيقة المعاملة المكتملة.

العقد ذو طبيعة قياسية: تم صياغته في الكتابةموقعة من كلا الطرفين ومسجلة في Rosreestr.

ضريبة

الشقة المسجلة كميراث لا تخضع للضريبة. ومع ذلك، ينص القانون على دفع الضرائب من التنفيذبيع العقارات.

الشخص الذي باع العقار ملزمة بالدفعضريبة الدولة على الدخل المستلم نتيجة للمعاملة.

الضرائب على الدخل من بيع شقة موروثة لها الفروق الدقيقة الخاصة بها. يتم احتساب الضريبة من قبل مكتب الضرائب الموجود حسب موقع الشقة.

لحساب ذلك بشكل صحيح، عليك أن تعرف تاريخ التسجيلميراث. إذا كان البائع هو مالك الشقة أكثر من 3 سنوات(يبدأ العد من لحظة وفاة الموصي)، فيعفى من أداء الضريبة. خلاف ذلك، سيكون مبلغ الضريبة 13% من تكلفة السكن.

انتباه! يتم خصم الضريبة من المبلغ فقط تتجاوز 1 مليونروبل (المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) هو مبلغ الخصم الضريبي.

• الأشخاص المعوقين من المجموعتين الأولى والثانية، وكذلك الأطفال المعوقين؛
• المتقاعدين.

ليحصل إعفاء ضريبييجب عليك تقديم طلب إلى مكتب الضرائب مع نسخ من المستندات التي تؤكد علاقتك بفئة معينة.

وفي الختام أود أن أشير إلى أن بيع شقة، وارث، يجب أن تثبت في النهاية أنها صفقة ناجحة ليس لك فقط، ولكن أيضًا للمشتري.

ولذلك فإنه يستحق بكفاءة ومسؤوليةالاقتراب من تسجيل الميراث ومعاملة البيع نفسها. بعد كل شيء، إذا واجه المشتري في وقت لاحق صعوبات معينة(على سبيل المثال، يظهر وريث جديد)، ثم ستبدأ الدعوى القضائية التي سيشارك فيها البائع نفسه. لذلك، أثناء التفكير في اهتماماتك، لا تنس مصالح الطرف الآخر.

من خلال وراثة العقارات، يكتسب المواطن حق الملكية الخاصة لها. أي أنه يجوز له بيعه أو التنازل عنه، كأي عقار آخر.

القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:

يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع و7 أيام في الأسبوع.

إنه سريع و مجانا!

لا ينص القانون على أي ميزات محددة فيما يتعلق بتنفيذ المعاملات مع الممتلكات الموروثة.

وعلى الرغم من ذلك فإن مشتري هذا النوع من العقارات لا يزال يواجه مخاطر معينة، وقد يواجه البائع صعوبات عند بيعه.

ويرجع ذلك إلى حقيقة أن بيع الشقة الموروثة يحتوي على جميع الفروق الدقيقة التي يجب معرفتها وملاحظتها لتجنب اللحظات غير السارة المحتملة.

معلومات عامة

لا يمكن بيع العقارات المستلمة عن طريق الميراث إلا إذا تم إعداد جميع المستندات ذات الصلة بها.

يعتقد الكثير من الناس أن إتمام مثل هذه المعاملة لا يختلف عن الإجراء العادي.

في الواقع، كل شيء أكثر تعقيدًا والإجراء نفسه له فروق دقيقة معينة:

1. أولا، تحتاج إلى إضفاء الطابع الرسمي على الميراث، أي الدخول فيه بالكامل.
2. بعد استلام جميع المستندات الداعمة، ستحتاج إلى تسجيل ملكية العقار الذي تم شراؤه.
3. إذا قررت بيع العقارات التي حصلت عليها عن طريق الميراث، فيجب أن تؤخذ الضرائب في الاعتبار. عند تملك شقة، سيتوجب عليك دفع ضريبة قدرها 13% من إجمالي قيمة المعاملة.

تشريع

يتم تنظيم جميع القضايا المتعلقة بالميراث من خلال فصل منفصل من القانون المدني للاتحاد الروسي.

فيما يتعلق ببيع شقة موروثة يجب الالتزام بما يلي:

• أحكام عامة بشأن الشراء والبيع؛
• قانون تسجيل الحقوق العقارية.

فيما يتعلق بالضرائب على بيع الممتلكات الموروثة، يتم تضمين جميع الشروط الأساسية في قانون الضرائب في الاتحاد الروسي.

بيع شقة تلقاها بالميراث

يمكنك تعيين دائرة الورثة وإصلاح إجراءات الحصول على الممتلكات بعد وفاة الموصي باستخدام الوصية.

لا يمكن حيازة الممتلكات الموروثة والتصرف فيها إلا بعد استكمال إجراءات التسجيل.

إذا تجاهلت هذا الإجراء، فسيتم اعتبار اتفاقية شراء وبيع الشقة غير صالحة.

لا يمكن بيع الشقة المستلمة كميراث إلا بعد جمع جميع المستندات المطلوبة.

ميزات التصميم

إن إعلان الوصية وقبول الميراث ليسا سوى جزء من رحلة طويلة تؤدي إلى بيع العقارات المستلمة.

وفقا للقانون، من الممكن التصرف في الممتلكات المستلمة، بما في ذلك بيعها، فقط بعد 6 أشهر، عندما يتلقى الوريث تأكيدا رسميا للدخول في الميراث.

بالإضافة إلى ذلك، فإن بيع العقار الموروث له عدد من الميزات التي يجب مراعاتها قبل بيعه:

• في حالة وجود عدة ورثة للشقة، سيكون من الضروري التوصل إلى رأي مشترك بشأن بيعها؛
• يجب على الورثة أن يأخذوا في الاعتبار أنه، إلى جانب الشقة، سيتم نقل جميع ديون الموصي الحالية إليهم؛
• من أجل التصرف في الشقة بالكامل، يجب عليك أولا تسجيل الميراث لدى كاتب العدل؛
• بعد استلام وثائق حق الميراث، تنشأ إمكانية بيع الشقة؛
• إذا شارك عدة ورثة في بيع شقة، فيجب أن تشير اتفاقية الشراء والبيع إلى مبلغ المال المستحق لكل منهم.

إتفاق البيع

تم استلامه كميراث، وليس له سمات مميزة مهمة من معاملة تتعلق بأي ممتلكات أخرى.

الشيء الرئيسي الذي يجب على الطرف الذي يشتري شقة من هذا النوع أن ينتبه إليه هو تكلفتها.

في كثير من الأحيان، من أجل تجنب دفع ضريبة كبيرة فيما يتعلق ببيع الشقة، يقلل البائع بشكل كبير من المبلغ الوارد في العقد.

عادة ما يتم الاتفاق على التكلفة الفعلية شفهيًا.

يعد هذا المخطط خطيرًا لأنه في حالة نشوء نزاع، لن يتمكن المشتري من إثبات المبلغ الذي حوله إلى البائع بالضبط.

وعليه، إذا انتقل النزاع إلى إجراءات المحكمة، فلن يتمكن إلا من المطالبة بالمبلغ الذي سيتم تحديده في العقد.

حزمة من الوثائق

تشمل العناصر المطلوبة لشراء وبيع شقة ما يلي:

• جوازات سفر أطراف المعاملة؛
• مستند ملكية موضوع المعاملة؛
• شهادة تسجيل الدولة للملكية؛
• للبيع، إذا تم إبرام عقد زواج بينهما، بشرط أن يكون الميراث ملكية مشتركة، مكتوبًا؛
• للتحقق من غياب/وجود الأعباء؛
• شهادة تؤكد عدم وجود أشخاص مسجلين في الشقة؛
• تأكيد عدم وجود ديون على فواتير الخدمات.

ضريبة

في عام 2018، لم يتم إدخال أي تغييرات مهمة فيما يتعلق بالضرائب المتعلقة ببيع الممتلكات الموروثة في القوانين التشريعية.

تبقى كما هي وتبلغ 13%.

يحاول العديد من أصحاب الشقق الموروثة انتظار وقتهم وعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات. بعد هذا الوقت لن تضطر لدفع الضرائب.

من لا يدفع؟

تُعفى الفئات التالية من الأشخاص من دفع الضريبة:

• الأشخاص ذوي الإعاقة من المجموعة 1-2؛
• معاق منذ الطفولة؛
• المواطنون الذين يحصلون على معاش تقاعدي بسبب السن.

الشرط الرئيسي هو تقديم الطلب والمستندات في الوقت المناسب التي تشير إلى الحق في الحصول على المزايا. يتم تقديم المستندات إلى مصلحة الضرائب.

المشاكل المحتملة

إذا دخل الشخص في الميراث في الوقت المناسب وأكمل المستندات اللازمة، فلا ينبغي أن تنشأ مشاكل. ولكن هناك ظروف خارجة عن سيطرة أطراف الصفقة.

الحالة الأكثر شيوعًا هي التي:

• بيع شقة الميراث.
• يظهر ورثة جدد بشكل غير متوقع، ويطالبون بموضوع البيع.

ولهم الحق في المطالبة بحقهم في الحصول على شقة في المحكمة. وإذا قامت المحكمة بتقييم جميع ملابسات القضية وخلصت إلى أن مقدمي الطلبات لهم الحق في الشيء المتنازع عليه، فقد يتم إبطال المعاملة.

حتى لو تم استلام الشقة بالوصية، فهناك دائمًا احتمال أن يكون هناك وريث محروم سيحاول تحدي هذه الوصية.

كيف تحمي نفسك وممتلكاتك من المواقف غير المتوقعة المحتملة:

1. لا ينبغي أن يتم بيع الممتلكات إلا في حالة وجود وثيقة تؤكد عدم وجود ورثة آخرين.
2. ويجب على البائع الحصول على تنازل رسمي من ميراث الأشخاص الذين يحق لهم الحصول على الشقة.
3. عند تسجيل الميراث، يجب على كاتب العدل أن يدرس بعناية جميع الوثائق ويحدد الدائرة الكاملة للورثة.

ولكن حتى لو تم اتباع جميع الإجراءات المحددة، فهناك دائمًا احتمال حدوث مواقف غير متوقعة قد تنطوي على مخاطر ذات طبيعة معينة.